Yeni Ev Sahibinin (Malikin) İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

YENİ EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Konut ve işyeri kiraları Türk Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenmiş olan bir alandır. Bu alan içerisinde yer alan yeni ev sahibinin hak ve borçları ise uygulamada sıkça karşımıza çıkan bir konudur. Bu yazının temel konusunu Türk Borçlar Kanunu 351. Maddesi kapsamında düzenlenen yeni malikin gereksinimi nedeniyle kiracıyı tahliyesi oluşturmaktadır. İlgili kanun maddesi ve bağlantılı diğer hükümlerle birlikte yeni ev sahibinin kiracı ile olan hukuki ilişkisi incelenecek ve tahliye süreçlerine ilişkin örnek ihtarname, arabuluculuk başvuru formu ve dava dilekçeleri Word formatında sunulacaktır.

YENİ EV SAHİBİ İLE KİRACI AÇISINDAN ESKİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ DURUMU

Türk Borçlar Kanunu 310. Maddesinde: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Düzenlemesi yer almaktadır. Dolayısıyla zannedilenin aksine kiralanan evin başkasına satılması durumunda eski kira sözleşmesi geçersiz hale gelmez. Yeni ev sahibi ile tekrar kira sözleşmesi yapılması gerekmez. Kira bedelinde sadece ev sahibinin değişmesi nedeniyle herhangi bir değişiklik olmaz. Dolayısıyla TBK 310. Maddesi kiracıyı koruyan son derece önemli bir kanun maddesidir. Bununla birlikte her iki tarafın rızası ile önceki kira sözleşmesinin ortadan kaldırılması, yeni bir kira sözleşmesi yapılması ve kira bedelinde değişikliğe gidilmesi tabi ki mümkündür ancak zorunlu değildir.

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYE HAKKI KONUSUNDAKİ HUKUKİ DÜZENLEMELER

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye hakkı için en temel düzenlemenin TBK 351 olduğunu ifade ettik ancak yeni ev sahibi kiracıyı tahliye etme hakkı sadece bu düzenlemeye dayanmaz. Bunun haricinde aşağıda belirttiğimiz durumlarda da yeni ev sahibinin tahliye davası açma hakkı vardır. TBK 351. Maddesinin önemi, tahliye taahhütnamesi yoksa yeni ev sahibinin kiracıyı en hızlı şekilde tahliyesi için öngörülmüş bir hukuki yol olmasıdır. 

• TBK 315 kapsamında kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi nedeniyle tahliye
• TBK 316 kapsamında kiracının kiralananı sözleşmeye ve komşuluk hukukuna uygun şekilde kullanmaması nedeniyle tahliye
• TBK 347 kapsamında kira sözleşmesinin süresinin dolması nedeniyle tahliye (10 yıllık uzama süresinin dolması)
• TBK 350/1 kapsamında kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye
• TBK 350/2 kapsamında yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
• TBK 352 kapsamında tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
• TBK 352/2 kapsamında kiracının kira bedelini eksik ödemesi, geç ödemesi veya hiç ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar sonrası tahliye
• TBK 352/3 kapsamında kiracının aynı ilçe veya belde içerisinde evinin olması nedeniyle tahliye

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI EN HIZLI ŞEKİLDE TAHLİYESİ NASIL OLUR?

Yeni ev sahibinin veya mevcut ev sahibinin kiracıyı en hızlı şekilde tahliye etmesinin yolu Türk Borçlar Kanunu 352/1 maddesi kapsamında kiracıdan yazılı tahliye taahhüdü almak ve bu taahhütname yerine getirilmediğinde tahliye işlemlerine başlamaktır. Nitekim ilgili kanun maddesinde: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Denilmektedir.

Tahliye taahhütnamesinin şekil şartları ve Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak izlenecek hukuki yol son derece kapsamlı bir konudur. Ayrı bir yazının konusunu oluşturmaktadır. Bu nedenle bu konuya kısaca değinerek burada noktalıyoruz.  Ancak eski ev sahibinin kiracıdan aldığı tahliye taahhütnamesini yeni ev sahibi kullanabilir mi sorusu bu yazının konusunu oluşturmaktadır.

ESKİ EV SAHİBİNİN KİRACIDAN ALDIĞI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİĞİ

Kiralanan taşınmaz el değiştirmeden önce eski ev sahibi tarafından kiracından alınan tahliye taahhütnamesi varsa yeni ev sahibi bu tahliye taahhütnamesini kullanarak tahliye işlemlerini başlatabilir. Başka bir deyişle önceki ev sahibinin kiracıdan aldığı tahliye taahhütnamesi, yeni ev sahibi için de geçerlidir. Çünkü yeni ev sahibi TBK 310 maddesi kapsamında sadece kira sözleşmesine değil aynı zamanda bu kira sözleşmesine bağlı olarak yapılan diğer sözleşme ve taahhütlere de taraf olur.

Yerleşik Yargıtay içtihatları da bu yöndedir. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.05.2018 tarih, 2018/3080 Esas ve 2018/6171 Karar sayılı kararında: “…yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir …” denilmektedir. Bu konuya açıklık getirdiğimize göre asıl konumuza dönebiliriz.

TBK 351 KAPSAMINDA YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ NASIL OLUR?

Yeni ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye etmesi için Türk Borçlar Kanunu 351. Maddesinde yer alan hukuki düzenleme şu şekildedir:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Bu düzenleme kapsamında yeni ev sahibi evi satın aldıktan sonra veya diğer hukuki işlemler vasıtasıyla malik olduktan sonra öncelikle kanundaki yasal süreler içerisinde kiracıya ihtarname çekecek ve “yeni malikin kendisi olduğunu, ihtiyaç nedeniyle konutun tahliye edilmesini istediğini, tahliye edilene kadar kiraların ihtarnamede belirtilen banka hesabına yatırılmasını” kiracıya bildirecektir. Kiracı yasal süre içerisinde kiralanan evi tahliye etmezse Arabuluculuk Kanunu 18/B-1-a gereğince Zorunlu Arabuluculuk başvurusu yapılacak ve arabuluculuk aşamasında da olumlu sonuç alınamazsa kiralanan taşınmazın tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılacaktır. Dava sonunda verilen karar ile icra müdürlüğü ve kolluk birimlerinin desteği ile kiralanan ev tahliye edilecektir.

TAHLİYE DAVASINDAN ÖNCE ZORUNLU ARABULUCULUK BAŞVURUSU

28.03.2023 tarihinde Arabuluculuk Kanununa eklenen düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce Arabuluculuk başvurusunun yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Bu nedenle TBK 351 kapsamında yeni ev sahibinin konut ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı açacağı tahliye davasında öncelikle Arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Her ne kadar tahliye davası açmak için 6 aylık sürenin geçmesi gerekmekte ise de yasada arabuluculuk sürecinin işletilmesi için böyle bir şart bulunmamaktadır. Uygulamada İstinaf Mahkemeleri 6 aylık dava açma süresi dolmadan arabulucuya yapılan başvurunun geçerli olup olmadığı konusunda farklı kararlar vermektedir. Bu nedenle 6 aylık dava açma süresi dolduktan sonra arabulucuya başvuru yapılması daha doğru olacaktır kanaatindeyiz.

Bu kapsamda kiracıyı tahliye etmek isteyen yeni ev sahibi, aşağıda Word formatında paylaştığımız “tahliye için örnek arabuluculuk başvuru formu” doldurarak Adliyelerde bulunan Arabuluculuk bürosuna başvuru yapacaktır. Başvuru ekinde taraf sıfatını ispatlamak açısından tapu kaydı örneği veya kira sözleşmesi gibi evrakların eklenmesi gerekecektir. Bu başvuru sonrasında görevlendirilen bağımsız ve tarafsız arabulucu taraflara ulaşacak ve süreci aşağıda belirtilen şekilde sonuçlandıracaktır. Ancak bilinmelidir ki Arabulucu, sadece tarafları bir araya getirerek uyuşmazlık konusu üzerinde anlaşma sağlanabilmesi için gerekli zemini oluşturmayı amaçlar. Uyuşmazlık konusunda karar veremez, tarafları yönlendiremez ve taraflardan birisi lehine veya aleyhine hareket edemez.

Arabuluculuk Merkezine Başvuru:

Kiracının tahliyesi davasında zorunlu Arabuluculuk süreci, davanın açılacağı yerdeki Adliyede bulunan Arabuluculuk Merkezlerine yapılacak yazılı başvuru ile başlar. Davacının E-İmzası varsa bu başvuru E-Devlet şifresi ile UYAP Vatandaş portal üzerinden de yapılabilir.

Arabulucunun Görevlendirilmesi:

Arabuluculuk Merkezi, sistemde kayıtlı arabulucular arasından görevlendirme yaparak sistem üzerinden dosyayı ilgili Arabulucuya gönderir ve aynı zamanda arabulucu iletişim vasıtaları ile bilgilendirilir. Arabulucu bağımsız ve tarafsız olarak hareket eder.

Arabuluculuk Toplantısının Yapılması:

Arabuluculuk merkezi tarafından görevlendirilen arabulucu, en kısa sürede taraflara ulaşarak Arabuluculuk süreci ve uyuşmazlık konusu hakkında tarafları bilgilendirir ve bir toplantı günü belirleyerek tarafları Arabuluculuk toplantısına davet eder. Arabuluculuk toplantısı genellikle yüz yüze Arabulucunun ofisinde yapılır ancak tarafların talebi ve rızası doğrultusunda toplantının telekonferans yöntemi ile yapılması da mümkündür.

Anlaşma veya Anlaşamama Durumu: 

Arabuluculuk Kanunu 18/A-9 maddesi uyarınca "Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir." Bu düzenleme kapsamında belirtilen süre içerisinde toplantılar yapılır ve taraflar anlaşır ise bir "Anlaşma belgesi" düzenlenir. Anlaşma belgesinde hangi konularda anlaşma sağlandığı ve bu anlaşmanın nasıl icra edileceği ayrıntılı olarak yazılır. Anlaşma sağlanamaz ise "Anlaşamama" şeklinde "Son Oturum Tutanağı" düzenlenir.

Dava Süreci: 

Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşamaması durumunda "Anlaşamama" şeklinde tutulan "Son Oturum Tutanağı" aslı veya Arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği ile dava açılması gerekir.

KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN ARABULUCULUK BAŞVURU FORMU ÖRNEĞİ WORD

Örnek kiracı tahliyesi arabuluculuk başvuru formu WORD/PDF hazırlarken tereddüt ettiğiniz bir konu varsa bu alanda çalışan bir Kira Hukuku Avukatı desteği almanızı tavsiye etmekteyiz. Nitekim vatandaşlara ve Avukat meslektaşlarımıza yol gösterici olması adına paylaştığımız Tahliye davası için arabuluculuk başvuru formu örneği WORD/PDF her somut olaya göre düzenlenmesi gereken hukuki bir dilekçedir. Örnek kiracı tahliye davası arabuluculuk başvuru formu WORD olarak indirmek için tıklayınız.ornek_arabuluculuk_basvuru_formu_-kiracinin_tahliyesi_77134.docx

YENİ EV SAHİBİNİN İHTİYACI NEDENİYLE AÇILAN TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Yeni malikin konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, davalının ikametgah mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

YENİ EV SAHİBİNİN İHTİYACI NEDENİYLE AÇILAN TAHLİYE DAVASINDA ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Yeni malikin TBK 351 maddesi uyarınca kiracıyı tahliye davası açabilmesi için edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunması gerekir. İspat kolaylığı açısından bu yazılı bildirim genellikle kiracıya noterden tahliye ihtarnamesi gönderilmesi şeklinde olmaktadır. Ayrıca yeni malikin 1 ay içerisinde ihtarnameyi göndermesine rağmen bu ihtarnamenin kiracıya ulaşması edinme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde gerçekleşmezse bildirimin geçerli bir şekilde yapılmadığı kabul edilmektedir. Doktrindeki ağırlık görüş ve yerleşik Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.03.2018 tarih, 2018/1051 Esas ve 2018/2173 Karar sayılı kararına göre: “ …ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK'nın 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir…” denilmiştir.

Kanun koyucu kiracının taşınmazı tahliye etmesi için kiracıya 6 aylık süre tanımıştır. Dolayısıyla yeni malik tarafından edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya karşı geçerli şekilde bildirim yapılmışsa ve edinme tarihinden itibaren 6 ay geçmişse bu durumda kiracının tahliyesi için dava açılması mümkündür. Ayrıca dava açılmadan önce zorunlu Arabuluculuk sürecinin tüketilmesi gerektiğini de hatırlatmak isteriz. Her ne kadar dava açmak için 6 aylık sürenin geçmesi gerekmekte ise de arabuluculuk sürecinin işletilmesi için böyle bir şart bulunmamaktadır. Bu nedenle 6 ay dolmadan Arabuluculuk süreci başlatılabilir.

Davanın 6 aylık süre dolduktan sonra açılabileceği en son tarih ise yine doktrinde tartışma konusu olmakla birlikte ağırlıklı görüş, yeni ev sahibinin edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde yapacağı yazılı bildirimin, dava açma süresini eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin sonuna kadar uzayacağı yönündedir (Tandoğan, Özel Borç İlişkileri C. I/2, s. 138; Burcuoğlu, a.g.e., s. 451; İnceoğlu, Cilt 2, s. 396-397; Doğan, a.g.e., s. 165; Aydoğdu,Kahveci, a.g.e., s. 670; Yavuz,Acar,Özen, Borçlar Özel, s. 687;  )

Bu 6 aylık süre haricinde TBK 351/2 maddesinde farklı bir süre daha öngörülmüştür. Bu düzenlemeye göre: “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir” Bu düzenlemenin tahliye davası açacak yeni ev sahibine 2 farklı şekilde faydası bulunmaktadır.

Bunlardan birincisi, eğer kiracının eski ev sahibi ile yaptığı kira sözleşmesinin sona erme tarihine 6 aydan az süre kalmışsa yeni ev sahibi TKB 351/1 maddesindeki 6 aylık süreyi beklemeden kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açabilir.

İkincisi ise yeni ev sahibi TKB 351/1 maddesi uyarınca bir aylık bildirim süresini kaçırmışsa bu durumda da TBK 351/2 maddesi uyarınca kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.

YENİ EV SAHİBİNİN (MALİKİN) AÇACAĞI TAHLİYE DAVASINDA 6 AYLIK SÜRENİN BAŞLANGICI

Türk Borçlar Kanunu 351. Maddesindeki 6 aylık sürenin ne zaman başlayacağı kanun metninden net olarak anlaşılamamaktadır. Dolayısıyla bu konuda doktrinde farklı görüşler yer almaktadır. Bir kısım görüşe göre dava açma süresi yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren başlamaktadır. Ancak doktrindeki ağırlık görüşe göre 6 aylık süre edinme tarihinden itibaren başlamaktadır. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.05.2018 tarih, 2018/1074 Esas ve 2018/5424 Karar sayılı kararına göre: “ …Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse, … TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde, durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir…” denilmektedir.

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA DAVACI

TBK 351 uyarınca açılacak tahliye davasında davacı, mülkiyeti edinen kişidir. Edinme kavramının içerisine; satış sözleşmesi, bağış sözleşmesi, kooperatiften pay edinilmesi, mal değişim sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, miras paylaşma sözleşmesi, vasiyetname ile belirli mal bırakma, malvarlığı veya işletmenin devri gibi işlemler de dahildir. Ayrıca kiralanan taşınmazın cebri icra ve mahkeme kararıyla edinilmesi durumunda da bu hükümler uygulanabilir ancak bu durumda özel hüküm niteliği taşıyan İcra ve İflas Kanunu 135. Maddesi mutlaka değerlendirilmeli ve olaya uygun olduğu sürece öncelikle bu madde uygulanmalıdır.

Bunula birlikte eğer elbirliği mülkiyeti varsa ortaklar ancak oybirliği ile tahliye davası açılabilir. Paylı mülkiyet varsa pay ve paydaş çoğunluğu ile tahliye davası açılabilir.

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA DAVALI

TBK 351 uyarınca açılacak tahliye davasında davalı, kiracıdır. Birden çok kiracı varsa zorunlu dava arkadaşlığı olduğu için tahliye davası bu kiracıların tamamına karşı açılmalıdır.  

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI YARGILAMA USULÜ

Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı olması durumunda edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunur. Zorunlu arabuluculuk sürecinin de tamamlanması akabinde yukarıda açıkladığımız yasal süreler içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde yeni malikin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılır. Açılan dava HMK 316/1-a maddesi uyarınca basit yargılama usulüne göre yürütülür. Dava dilekçesi, davalı olan kiracıya iletilir. 2 hafta içerisinde cevap dilekçesi sunabileceği ve cevap dilekçesi sunmazsa dava dilekçesini kabul etmediğinin varsayılacağı ihtar edilir. Dilekçeler aşaması sona erdikten sonra tarafların ileri sürdüğü delillere göre ilgili kurum ve kuruluşlardan deliller toplanır. Ön inceleme duruşması yapılır ve taraflar sulhe teşvik edilir. Sulh gerçekleşmezse tahkikat aşamasına geçilir ve tarafların sunduğu delillere göre tanık beyanlarının alınması, keşif vb. işlemler yapılır. Davacı konut ihtiyacının zorunlu ve gerekli olduğunu ispat ederse ve diğer usul kurallarında bir eksiklik yoksa davanın kabulüne ve kiracının tahliyesine karar verilir.  

YENİ EV SAHİBİNİN İHTİYAÇ DURUMU NASIL İSPATLANIR?

Yeni ev sahibinin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı olması durumunda 1 aylık ve 6 aylık sürelere uyarak dava açmasından sonra yargılama sürecinde bu ihtiyacını somut bir şekilde ispat etmesi gerekir. Soyut beyanlara dayalı ihtiyaç gerekçesi mahkemece kabul edilmez. Bu nedenle hangi hallerin gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı olduğu hususu önem taşımaktadır. Bu konuda kesin sınırlar olmamakla birlikte uygulamada hangi hallerin gerçek ve samimi ihtiyaç kapsamında değerlendirildiğini örneklerle açıklamaya çalışalım.

Doktrin ve Yargıtay’a göre yeni ev sahibinin konut ihtiyacının gerçek ve samimi kabul edilmediği hallere örnekler:  

• Ev sahibinin ihtiyacını karşılayacak başka bir evinin bulunması,
• Ev sahibinin benzer özellikteki başka evleri için kiralık ilanı vermesi,
• Ev sahibinin benzer özellikteki başka bir konutunu davanın açılmasından kısa bir süre önce veya dava sırasında kiralaması,
• Ev sahibinin tahliye davası açmadan önce kiracıdan kira artışı talep etmesi veya kira tespit davası açması

Doktrin ve Yargıtay’a göre yeni ev sahibinin konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabul edildiği hallere örnekler: 

• Ev sahibinin veya yakınlarının (anne, baba, çocuk vb.) kirada oturması,
• Ev sahibinin başkalarının (annesi, babası veya kardeşleri gibi) yanında ikamet etmesi,
• Ev sahibinin başka şehirde bulunması ve kiralanan taşınmazın bulunduğu şehre tayininin çıkması,
• Ev sahibinin çocuğunun kiralanan evin bulunduğu şehirde üniversite kazanması,
• Ev sahibinin birkaç ay sonra çocuğunu evlendirecek olması ve çocuğunun konut ihtiyacının olması,
• Ev sahibinin veya yakınlarının başka konutu olsa bile sağlık sorunları nedeniyle kiralanan taşınmazın kendileri için daha uygun olması (Tedavi olunan hastaneye yakınlık, asansör imkanı vb.)
• Ev sahibinin yurtdışında yaşaması ve yılın belirli bir zamanını Türkiye’de geçirmek istemesi,
• Ev sahibinin veya yakınlarının başka konutu olsa bile kiradaki evin, ev sahibinin iş yerine veya çocuklarının okullarına daha yakın olması ve mevcut evin ulaşım imkanlarının yeterli olmaması

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ NE KADAR SÜRER?

Yeni ev sahibinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davaları genellikle 12 ay civarında sonuçlanmaktadır. Ancak bu süre davanın kapsamı, delil durumu ve mahkemenin iş yoğunluğu gibi etkenlere göre değişiklik gösterebilir.

SULH HUKUK MAHKEMESİNİN TAHLİYE KARARI KESİNLEŞMEDEN İCRA EDİLEBİLİR Mİ?

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yeni malikin ihtiyacı sebebiyle verilen tahliye kararının icra edilmesi için kesinleşmesi gerekmez. Başka bir deyişle davalı kiracının tahliye kararına itiraz etmesi tahliye işlemlerini durdurmaz. Bunun sebebi yargılama konusunun taşınmazın aynına ilişkin olmamasıdır. Dolayısıyla gerekçeli kararın açıklanması ile birlikte yeni ev sahibi icra yoluyla tahliye işlemlerini başlatabilir.

KİRACININ TAHLİYE KARARINI DURDURMA HAKKI

Yasal mevzuata göre davalı kiracının tahliye kararına itiraz ederek tahliyeyi engellemesi mümkün değildir. Çünkü tahliye kararı kesinleşmeden icra edilebilen kararlardandır. Kural bu olmakla birlikte uygulamada icranın geri bırakılması kararı ile kiracının tahliye kararını durdurma hakkı olduğu kabul edilmektedir. Bu uygulama İİK 36 ve 269/3 maddelerinin kıyasen uygulanması gerektiği yönündeki Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları ile oluşturulmuştur. Bu şekilde kiracının tahliye işlemlerini durdurabilmesi için ilk derece mahkemesi kararının yasal süre içerisinde tehiri icra talepli olarak istinaf edilmesi, 3 aylık kira bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi ve icra mahkemelerinden tehiri icra kararı alınması gerekmektedir. Bu şekilde kararın icrası istinaf mahkemesi kararının sonucuna kadar ertelenmektedir.

YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACININ TBK 351 KAPSAMINDA TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunundaki sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunluluğu yoktur. Bu nedenle taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi olmasa da TBK 351 kapsamında tahliye davası açılabilir. Kaldı ki yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye işlemine ilişkin TBK 351 maddesindeki düzenlemelerin sözleşmenin şekliyle herhangi bir ilişkisi de yoktur. Nitekim kanun maddesi, bu davanın açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin olması (yazılı veya sözlü), kiralanan evin el değiştirmesi, yeni ev sahibinin kendisi veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacının olması, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve edinme tarihinden itibaren 6 geçmesi şartlarının gerçekleşmesini yeterli görmektedir.

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ DAVA MASRAFLARI VE AVUKATLIK ÜCRETİ

Tahliye davası avukatlık ücreti davanın kapsamında göre ve avukatın kendi tarifesine göre değişmektedir. Fakat yasal olarak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında bir ücret kararlaştırılamaz. Uygulamada genellikle Avukatlık Asgari Ücret Tarifesindeki ücrete yakın bir ücret belirlenmekte ve davanın başında peşin olarak tahsil edilmektedir. Bu ücret özel Avukatlık ücreti olduğu için ve yargılama giderlerinden sayılmadığı için dava masraflarından farklı olarak dava sonunda davalıdan alınıp davacıya verilmez.

Tahliye davası masrafları ise yine davanın niteliğine göre değişmekle birlikte genel olarak başvuru harcı, peşin harç ve gider avansından oluşmaktadır. Dava süresince yapılacak tebligatların ve diğer hukuki işlemlerin bedeli gider avansından karşılanacaktır. Bu masraflar dava süresince davacı tarafından karşılanmakta ancak dava sonunda davalıdan tahsil edilerek davacıya ödenmektedir.

ESKİ EV SAHİBİNİN EVİ BOŞALTMA SÜRESİ NEDİR? 45 GÜN VEYA 6 AY SÜRE VAR MIDIR?

Evi satın alan kişiler hemen kullanmak istemektedirler ancak satın alınan evde kiracının bulunması veya eski ev sahibinin bulunması durumunda tahliye süreçleri hukuki problemlere yol açabilmektedir. Kiracının bulunduğu ev el değiştirdiğinde kiracının tahliye süresi kural olarak 6 aydır. Ancak satın alınan evde eski ev sahibi oturuyorsa ve satış sözleşmesiyle birlikte ek bir kira sözleşmesi yapılmamışsa eski ev sahibi evini sattıktan sonra derhal evi tahliye etmek zorundadır. Aksi takdirde dava yoluyla tahliyesi sağlanır. Eski ev sahibinin ikamet ettiği ev satın alınmışsa uygulamada genellikle eski ev sahibine 45 gün mühlet verilmekte ve bu süreyi aşarsa da evi tahliye edene kadar belirli bir miktar kira ödemesi kararlaştırılmaktadır. Ancak yukarıda açıklandığı üzere bu tamamen tarafların rıza bağlı olan bir husustur bu şekilde bir anlaşma yoksa eski ev sahibi derhal evi tahliye etmek zorundadır.

SATIN ALINAN EVDEN ESKİ EV SAHİBİ NASIL ÇIKARILIR?

Yukarıda açıklandığı üzere satın alınan evin eski sahibi evi tahliye etmezse bu durumda eski ev sahibinin dava yoluyla tahliyesi yoluna gidilir. Ancak burada açılacak olan dava kiracının tahliyesine ilişkin açılan davadan farklıdır. Arada kira ilişkisinden kaynaklı bir uyuşmazlık olmadığı için izlenecek hukuki yol da farklıdır. Burada evini satan eski ev sahibi aksine bir sözleşme yoksa derhal evi tahliye ve teslim etmek zorunda olduğu için yeni ev sahibi herhangi bir ihtarname çekmesine gerek olmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağı müdahalenin meni davası ve tahliye sonrasında açacağı haksız işgal tazminatı davası ile eski ev sahibini evden çıkarabilir ve tahliye sürecine kadar oluşan emsal kira bedeli de tahsil edilmiş olur. Haksız işgal nedeniyle açılan Müdahalenin meni davası mülkiyete ilişkin bir uyuşmazlık içermiyorsa –ki genelde içermez- hükmün kesinleşmesi gerekmeden icra edilir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 20.6.2012 tarih, 2012/4545 Esas ve 2012/21534 Karar sayılı kararı). Ancak bu davaların kısa sürede sonuçlanmadığını hatırlatmak isteriz. Ev satın alacak kişilerin ihtiyaç nedeniyle ev satın almaları durumunda satın alınan evin içerisinde kiracı veya ev sahibinin ikamet etmediğinin teyit edilmesi faydalı olacaktır. Aksi takdirde bu hukuki süreçleri göz önüne almalıdırlar.

YENİ EV SAHİBİ İHTARNAME ÇEKERSE KİRACI NE YAPMALI?

Yeni ev sahibi kiralanan taşınmazı satın aldıktan sonra kiracıya iki farklı içerikte ihtarname gönderebilir. Birincisi, taşınmaz mülkiyetinin kendisine geçtiğini haber vermek ve bundan sonra ödenecek kiraların kendisine ödenmesini bildirmek için ihtarname çekebilir. İkincisi ise satın aldığı evin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı nedeniyle tahliye edilmesini istediği için ihtarname çekebilir. İlk seçenekte zaten kanuna aykırı bir durum olmadığı için ve yeni ev sahibinin bazı durumlarda bu ihtarnameyi çekmesi kanuni bir yükümlülük olduğu için ihtarnameye cevap verilmesi zorunlu değildir.

İkinci durumda, yani evin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi için ihtarname gönderilmesi durumunda da iki farklı durum olabilir. Eğer, yeni ev sahibinin isteği kabul ediliyorsa kiracının yeni ev sahibinin ihtarnamesine cevap vermesi gerekmez. Kiracı kiralanan evin edinme tarihinden itibaren 6 ay içerisinde kendisine yeni bir ev bularak tahliye işlemini gerçekleştirebilir.

Bununla birlikte kiracı, tahliye talebinin usul ve yasaya uygun olmadığını düşünüyorsa bu durumda yeni ev sahibinin ihtarına noterden cevap verilmesi uygun olacaktır. Kiracının noterden ihtarname cevabı vermesi kanuni bir zorunluluk olmayıp kiracının haklarını kullanabilmesi ve yeni ev sahibine karşı kendisini resmi şekilde ifade edebilmesi için kullanılan hukuki bir yoldur. Bu şekilde cevap verilmesi durumunda bazen yeni ev sahiplerinin dava açmaktan vazgeçtiğine rastlanmaktadır.

Özellikle kira artışını kabul etmeyen kiracının evden tahliye edilmek istenmesi veya kiraya verenle kiracı arasında herhangi bir nedenden dolayı anlaşmazlık çıkması durumunda kiracının tahliye edilmek istenmesi hallerinde kiraya verenin elinde yazılı tahliye taahhüdü yoksa ve kanundaki diğer tahliye davaları açılamıyorsa kiraya verenin muvazaalı şekilde devir yaparak kiracıyı TBK 351 kapsamında tahliye etmeye çalıştığına rastlamaktayız.

Bu nedenle yeni malikin muvazaalı satış ile malik olması, ev sahibinin tahliye ihtarnamesinden önce kira artışı için ihtarname göndermesi veya dava açması, yeni ev sahibinin konut ihtiyacının zorunlu ve samimi olmaması ve kanunda belirtilen yasal sürelerde yazılı bildirim yapılmaması gibi durumlarda kiracının yeni ev sahibine noterden ihtarname göndermesi faydalı olacaktır.

YENİ EV SAHİBİ TAHLİYE DAVASI AÇARSA KİRACI NE YAPMALI VE NASIL CEVAP VERMELİDİR?

Taraflar noterden çekilen ihtarname sonrasında tahliye konusunda anlaşamamışlarsa bu durumda yeni ev sahibi TBK 351 kapsamında tahliye davası açacaktır. Dava dilekçesi davalı kiracıya tebliğ edildikten sonra davalının 2 hafta içerisinde delilleriyle birlikte cevap dilekçesi sunması gerekir. Cevap dilekçesinde belirtilmeyen deliller daha sonra yargılamanın diğer aşamalarında sunulamaz. Dolayısıyla davalı kiracı, yasal süre içerisinde cevap dilekçesi sunmalı ve cevap dilekçesi içeriğinde; yeni malikin muvazaalı satış ile malik olması, ev sahibinin tahliye ihtarnamesinden önce kira artışı için ihtarname göndermesi veya dava açması, yeni ev sahibinin konut ihtiyacının zorunlu ve samimi olmaması, kanunda belirtilen yasal sürelerde tahliye için yazılı bildirim yapılmaması ve davanın süresinde açılmaması gibi durumlar varsa mutlaka bunlara değinmeli ve delillerini mahkemeye sunmalıdır.

TAHLİYE SONRASINDA EVİN BAŞKASINA KİRALANMASI DURUMUNDA KİRACININ TAZMİNAT HAKKI

Türk Borçlar Kanununun “Yeniden kiralama yasağı” başlıklı 355/1 Maddesinde: Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Denilmektedir.

Kanunun devamındaki 355/2 maddesinde: “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Denilmektedir.

Bu üç yıllık süre kiralanan taşınmazın tahliye edildiği tarihten itibaren başlamaktadır. Dolayısıyla mahkemece tahliye kararı verilse bile kiracı karar tarihinden sonraki bir zamanda evi tahliye etmişse bu durumda üç yıllık süre karar tarihinden itibaren değil tahliye tarihinden itibaren başlar.

Bununla birlikte her ne kadar kanun maddesinde bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere denilse de uygulamada genellikle bir yıllık kira bedeli tutarında tazminata hükmedilmektedir. Bunun gerekçesi ise bir yıllık kira bedelinden fazla tazminata hükmedilebilmesi için kiracının fazladan oluşan zararının ispat edilmesi gerektiği görüşüdür.

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ İÇİN İHTARNAME ÖRNEĞİ 1

Örnek tahliye ihtarnamesi WORD/PDF hazırlarken bir kira hukuku avukatı desteği almanızı tavsiye etmekteyiz. Nitekim vatandaşlara ve Avukat meslektaşlarımıza yol gösterici olması adına paylaştığımız yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için ihtarname örneği WORD/PDF her somut olaya göre düzenlenmesi gereken önemli bir dilekçedir. Örnek tahliye ihtarnamesini WORD olarak indirmek için tıklayınız.ihtarname_1_yeni_ev_sahibinin_kiraciyi_tahliyesi_icin_ornek_tahliye_63112.docx

YENİ EV SAHİBİ İHTARNAME ÖRNEĞİ 2

Örnek kiracı tahliye ihtarnamesi WORD/PDF hazırlarken bir tahliye davası avukatı desteği almanızı tavsiye etmekteyiz. Nitekim vatandaşlara ve Avukat meslektaşlarımıza yol gösterici olması adına paylaştığımız yeni ev sahibinin kiracıyı veya eski ev sahibini tahliyesi ihtarname örneği WORD/PDF her somut olaya göre düzenlenmesi gereken önemli bir dilekçedir. Örnek kiracı tahliye ihtarnamesi WORD olarak indirmek için tıklayınız.ihtarname_2_yeni_ev_sahibinin_kiraciyi_tahliyesi_icin_ornek_tahliye_20662.docx

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ İÇİN DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ WORD

Örnek kiracı tahliye dava dilekçesi WORD/PDF hazırlarken bir kira hukuku avukatı desteği almanızı tavsiye etmekteyiz. Nitekim vatandaşlara ve Avukat meslektaşlarımıza yol gösterici olması adına paylaştığımız yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi dava dilekçesi örneği WORD/PDF her somut olaya göre düzenlenmesi gereken önemli bir dilekçedir. Çünkü HMK 141 maddesi uyarınca dava dilekçesinde yazılan ve talep edilen bilgi ve belgeler kanundaki istisnalar dışında değiştirilemez ve genişletilemez. Örnek yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye dava dilekçesini WORD olarak indirmek için tıklayınız.dava_dilekcesi_ornegi-_yeni_ev_sahibinin_kiraciyi_tahliyesi_20291.docx

SIKÇA SORULAN SORULAR

Önceki ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesi devam eder mi?

Türk Borçlar Kanunu 310. Maddesinde: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Düzenlemesi yer almaktadır. Dolayısıyla zannedilenin aksine kiralanan evin başkasına satılması durumunda eski kira sözleşmesi geçersiz hale gelmez, aynı şartlarda devam eder.

Yeni ev sahibi ile tekrardan kira sözleşmesi yapmak gerekir mi?

Yukarıda açıklandığı üzere eski kira sözleşmesi geçersiz hale gelmez, aynı şartlarda devam eder. Bu nedenle yeni ev sahibi ile tekrar kira sözleşmesi yapılması gerekmez. Kira bedelinde sadece ev sahibinin değişmesi nedeniyle herhangi bir değişiklik olmaz. Dolayısıyla TBK 310. Maddesi kiracıyı koruyan son derece önemli bir kanun maddesidir. Bununla birlikte her iki tarafın rızası ile önceki kira sözleşmesinin ortadan kaldırılması, yeni bir kira sözleşmesi yapılması ve kira bedelinde değişikliğe gidilmesi tabi ki mümkündür ancak zorunlu değildir.

Yeni ev sahibi kiraya zam yapabilir mi?

TBK 310 maddesi kapsamında eski kira sözleşmesi aynı şartlar altında yeni ev sahibi döneminde de geçerli olduğu için sadece ev sahibinin değişmesi nedeniyle kira artışı yapılamaz. Eski ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesine göre kira artışı ne zaman ve ne kadar yapılacak ise yeni ev sahibi de bu artış miktarına rıza göstermek zorundadır. Ancak kira sözleşmesinin başlangıçtan tarihinden uzun zaman geçmişse ve mevcut kira emsal kira bedellerine göre önemli oranda düşük kalmış ise bu durumda yeni ev sahibi “Kira bedelinin tespiti davası” açarak kira miktarını artırabilir.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi ihtarname süresi

Yeni malikin TBK 351 maddesi uyarınca kiracıyı tahliye davası açabilmesi için edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunması gerekir. İspat kolaylığı açısından bu yazılı bildirim genellikle kiracıya noterden tahliye ihtarnamesi gönderilmesi şeklinde olmaktadır. Ayrıca yeni malikin 1 ay içerisinde ihtarnameyi göndermesine rağmen bu ihtarnamenin kiracıya ulaşması edinme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde gerçekleşmezse bildirimin geçerli bir şekilde yapılmadığı kabul edilmektedir. Doktrindeki ağırlık görüş ve yerleşik Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir.

Yeni ev sahibi 1 ay içerisinde ihtarname çekmezse dava açabilir mi?

TBK 351/2 maddesinde: “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir” düzenlemesi yer almaktadır. Dolayısıyla TKB 351/1 maddesi uyarınca yeni ev sahibi bir aylık ihtar ve bildirim süresini kaçırmışsa bu durumda TBK 351/2 maddesi uyarınca eski ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.

Kiracının tahliye kararına itiraz etmesi tahliye işlemini durdurur mu?

Yasal mevzuata göre davalı kiracının tahliye kararına itiraz ederek tahliyeyi engellemesi mümkün değildir. Çünkü tahliye kararı kesinleşmeden icra edilebilen kararlardandır. Kural bu olmakla birlikte kararın yasal süre içerisinde tehiri icra talepli olarak istinaf edilmesi ve 3 aylık kira bedelinin depo edilmesi suretiyle alınan icranın geri bırakılması kararı ile kiracının tahliye kararını durdurma hakkı olduğu kabul edilmektedir.

Tahliye davası ilk celsede sonuçlanır mı?

İlk duruşma ön inceleme duruşmasıdır. Bu duruşmada tarafların üzerinde anlaştığı ve anlaşamadığı hususlar tespit edilir. Ayrıca usul kurallarına uyulup uyulmadığına ilişkin inceleme yapılır. Ardından tahkikat aşamasına geçilerek yeni bir duruşma günü verilir, tanık beyanı ve diğer deliller toplanması sağlanır. Bu kapsamda genellikle tahliye davası ilk duruşmada sonuçlanmaz. Ancak davanın süresinde açılmaması, arabuluculuk başvurusunun yapılmaması veya görevli olmayan mahkemede dava açılması gibi usule ilişkin eksik ve hatalar varsa ilk celsede davanın reddine karar verilebilir.

Evi satın aldım eski ev sahibi evden çıkmıyor ne yapmalıyım?

Ev sahibi ikamet ettiği evi satarsa aksine bir sözleşme olmadığı takdirde tapuda satış işleminden sonra derhal evi tahliye etmelidir. Ev sahibinin evi tahliye etmesi için kanunda öngörülen herhangi bir süre yoktur. Ancak uygulamada taraflar arasında yapılan sözleşme ile eski ev sahibine 30 veya 45 günlük tahliye süresi tanınmaktadır. Eski ev sahibi kararlaştırılan şekilde evi tahliye etmezse haksız işgal davası açılarak evden tahliye edilebilir. Ancak dava süresinin kısa olmadığını hatırlatmak isteriz.

Yeni ev aldım kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım?

Yeni ev satın alan kişi kiracı ile tahliye konusunda anlaşsa bile olası anlaşmazlık durumunda hak kaybına uğramamak için TMK 351 kapsamında tapudaki satış tarihinden itibaren 1 ay içerisinde konut ihtiyacı olduğunu belirterek kiracıya kiralanan evi tahliye etmesi için ihtarname göndermelidir. İhtarnameye rağmen çıkmayan kiracı için öncelikle zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmalı ve burada da anlaşmaz sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.

Yeni malik tahliye davası için 6 aylık süre ne zaman başlar?

Bu sürenin ne zaman başlayacağı kanun metninden net olarak anlaşılamamaktadır. Ancak doktrindeki ağırlıklı görüş ve Yargıtay uygulaması tahliye için 6 aylık sürenin başlangıcını edinme tarihi olarak kabul etmektedir.

Kira sözleşmesi yoksa yeni ev sahibi evden çıkarabilir mi?

Kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmak zorunda değildir. Dolayısıyla eski ev sahibi ile kiracı arasında yazılı bir kira sözleşmesi yoksa bile TBK 351 maddesi kapsamında kira sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi gerçekleştirilebilir. Ancak satın alınan evde ikamet eden kişi ile eski ev sahibi arasında bir kira ilişkisi yoksa örneğin bir akrabası ücretsiz olarak bu evde kalıyorsa TMK 351 kapsamında tahliye mümkün değildir. Çünkü bu hüküm kira ilişkisine dayanır. Bu tarz durumlarda öncelikle evde hukuki bir hakka dayanmadan ikamet eden kişiye ihtarname çekerek evi tahliye etmesi istenmeli akabinde de haksız işgal davası açılarak tahliyesi sağlanmalıdır. Ayrıca tahliye sonrasında açılarak haksız işgal tazminatı davası ile edinme tarihinden tahliye tarihine kadar işleyen emsal kira bedellerinin tahsili de mümkündür.

Ev sahibi değiştiğinde kiracı çıkmak zorunda mı?

Ev sahibi değiştiğinde TMK 310 maddesi uyarınca yeni ev sahibi kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani eski ev sahibi ile yapılan yazılı veya sözlü kira sözleşmesi aynı şartlarda devam eder. Eski kira sözleşmesi aynı şartlarda devam ettiği için de ev sahibi değiştiğinde doğrudan kiracının çıkması gerekmez. Ancak Yeni ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı olması nedeniyle bu konutu almışsa bu durumda kiracıya edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde çekeceği bir ihtarname ile tahliye sürecini başlatabilir. Ancak bu durumda dahi kiracı hemen evi boşaltmak zorunda değil. Tapudaki devir tarihinden itibaren 6 ay içerisinde tahliye işlemini gerçekleştirebilir.

Satılan evin ne kadar sürede boşaltılması gerekir?

Satılan evin içerisinde eski ev sahibi kalıyorsa bu durumda tapudaki devir işleminden sonra derhal evin boşaltılması gerekir. Ancak taraflar aralarında yapacakları bir sözleşme ile belirli bir tahliye süreci kararlaştırabilirler. Satılan evin içerisinde kiracı varsa bu durumda yeni ev sahibi edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde konutu ihtiyaç nedeniyle kullanmak istediğini kiracıya bildirirse bu durumda kiracının tapudaki devir tarihinden itibaren 6 ay içerisinde evi tahliye etmesi gerekir.

Ev sahibi değişti depozito iadesi nasıl olacak?

TBK 310 maddesi gereğince kiralanan evin el değiştirmesi durumunda yeni ev sahibi sadece kira sözleşmesinin tarafı olmaz bu kira sözleşmesine bağlı olan diğer sözleşmelere, haklara ve borçlara da taraf olur. Dolayısıyla kiracı depozito olarak bankaya para veya kıymetli evrak vermiş ise bu durumda yeni ev sahibi kiralanan taşınmazın el değiştirdiğine ilişkin evraklarla birlikte bankaya başvurarak işlemin tarafı olduğunu bildirir.

Peki eski ev sahibine elden nakit olarak verilen depozito olması durumunda süreç nasıl işleyecektir? Bu durumda doktrinde farklı görüşler olsa da Yargıtay’ın uygulamasına göre kiralanan taşınmaz devredilirken depozito bedeli yeni ev sahibine devredilmişse kira ilişkisinin sonunda depozito bedeli yeni ev sahibinden istenecektir. Ancak eski ev sahibi depozito bedelini yeni ev sahibine teslim etmemişse bu durumda kira ilişkisi sonunda depozito eski ev sahibinden istenecektir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 18.11.2014 tarih, 2014/2092 Esas ve 2014/12561 Karar sayılı kararına göre: “Davalının akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir…” denilmektedir.

Tahliye davası masrafları ve avukatlık ücreti

Tahliye davası avukatlık ücreti davanın kapsamında göre ve avukatın kendi tarifesine göre değişmektedir. Fakat yasal olarak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında bir ücret kararlaştırılamaz. Tahliye davası masrafları ise yine davanın niteliğine göre değişmekle birlikte genel olarak başvuru harcı, peşin harç ve gider avansından oluşmaktadır. Bu masraflar dava süresince davacı tarafından karşılanmakta ancak dava sonunda davalıdan tahsil edilerek davacıya ödenmektedir.

Yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi nasıl olur?

Yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi için kanunda belirtilen şartların varlığı aranmaktadır. Yani ev satıldığında kira sözleşmesi geçersiz hale gelmez ve kiracının evi tahliye etmesi gerekmez. Eğer yeni ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı varsa bu durumda TBK 351 kapsamında kiracının tahliyesi mümkündür. Bu durumda yeni ev sahibi kiracıya edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde çekeceği bir ihtarname ile tahliye sürecini başlatabilir. Ancak bu durumda dahi kiracı hemen evi boşaltmak zorunda değildir. Tapudaki devir tarihinden itibaren 6 ay içerisinde tahliye işlemini gerçekleştirebilir. Bu süre içerisinde evi tahliye etmezse tahliye davası açılır.

Eski malikin (ev sahibinin) imzalattığı tahliye taahhütnamesi geçerli mi?

TBK 310 maddesi gereğince kiralanan evin el değiştirmesi durumunda yeni ev sahibi sadece kira sözleşmesinin tarafı olmaz bu kira sözleşmesine bağlı olan diğer sözleşmelere, haklara ve borçlara da taraf olur. Yazılı tahliye taahhütnamesi de bu yan edimlerden birisidir. Bu kapsamda evin satılması durumunda eski ev sahibinin kiracının aldığı tahliye taahhütnamesi geçersiz hale gelmez. Yeni ev sahibi bu taahhütnameyi kullanarak kiracının tahliyesini sağlayabilir.

Satın alınan evin eski sahibinin evden çıkmaması durumunda ne yapılır?

Satılan evde eski ev sahibi oturuyorsa aksine bir sözleşme olmadığı sürece tapudaki satış işleminden sonra derhal evi boşaltmalıdır. Eğer evi tahliye etmiyorsa bu durumda haksız işgal davası açılarak evden tahliyesi sağlanır. Ancak bu davanın kısa sürmediğini hatırlatmak isteriz.

Kira artışını kabul etmeyen kiracının evden tahliyesi mümkün mü?

Kira zammı konusu bu sıralar en çok sorun yaşanılan alanlardan birisidir. Bazı durumlarda ev sahipleri fahiş oranda kira zammı istediği için kiracılar bunu kabul etmemekte, bazı durumlarda ise enflasyon nedeniyle kiracının sözleşme kapsamındaki artış oranına göre yaptığı kira artışı, emsal kiralara göre fahiş oranda düşük kalmakta ve ev sahipleri de bunu kabul etmemektedir. Ancak burada kanun koyucunun kiracıyı koruduğunu ifade etmek isteriz. Nitekim eğer kiracı sözleşmede belirtilen kira oranından daha fazla artış yapmayı kabul etmiyorsa bu durumda ev sahibi sırf bu nedenle kiracının tahliyesini isteyemez. Burada ev sahibinin yapabileceği şey “kira tespiti davası” açmak olacaktır.

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI YARGITAY KARARLARI

Önceki malikin kiracıdan aldığı tahliye taahhüdünün geçerli olduğu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.05.2018 tarih, 2018/3080 Esas ve 2018/6171 Karar sayılı kararına göre: “… yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir …”

TBK 351 kapsamındaki ihtarnamenin edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde keşide edilmesinin önemli olmadığı, 1 ay içerisinde kiracıya tebliğ edilmesinin önemli olduğu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.03.2018 tarih, 2018/1051 Esas ve 2018/2173 Karar sayılı kararına göre: “ Somut olayda, İktisap ve ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istenilmiştir. Dava sebebine göre dava açma süresi ve koşullarının TBK.’nun 351. maddesine uygun olarak mahkemece resen denetlenmesi gerekir. Davacı yeni malik dava konusu taşınmazı 26.06.2013 tarihinde satın almış ve 24.07.2013 tarihinde keşide ettiği ve 29.07.2013 tarihinde tebliğ olunan ihtarla, davalıya, kiracısı bulunulan taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını, kiralananı tahliye etmesini bildirmiştir. Bu durumda ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK'nun 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir.”

Yeni malikin açacağı tahliye davasında 6 aylık sürenin edinme tarihinden itibaren başlayacağı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.05.2018 tarih, 2018/1074 Esas ve 2018/5424 Karar sayılı kararına göre: “Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. “

Ev sahibinin kirada oturmasının konut ihtiyacı olduğu yönünde önemli bir kanıt olduğu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.01.2019 tarih, 2018/7751 Esas ve 2019/493 karar sayılı kararına göre: “Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır”

Depozito bedeli eski ev sahibi tarafından yeni malike teslim edilmemişse kira ilişkisinin sonunda, kiracı, depozito bedelini eski ev sahibinden istemelidir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 18.11.2014 tarih, 2014/2092 Esas ve 2014/12561 karar sayılı kararına göre: “Taraflar arasında 01.04.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmakta olup, sözleşme uyarınca davacıdan 2.000 TL depozito alındığı uyuşmazlık konusu değildir. Davalı kiralananı 16.05.2012 tarihinde üçüncü kişiye satmış, davacı da depozitonun iadesi konusunda davalıya karşı 08.06.2012 tarihinde icra takibi başlatmıştır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık güvence parasının eski malik olan davalıdan istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Davalının akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir. Bu nedenle mahkemece güvence parasının davalı tarafından dava dışı yeni malike teslim edilip edilmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

SAMSUN TAHLİYE DAVASI AVUKATI İLETİŞİM

Evin satılması durumunda kiracının tahliyesi veye evin satılması nedeniyle eski ev sahibinin tahliyesi Türk Borçlar Kanununda yer alan düzenlemelere göre yapılır. Bu davalarla ilgilenen Avukatlara halk arasında tahliye davası avukatı denildiği görülmektedir. Bununla birlikte Samsun bölgesi (Vezirköprü, Havza, Kavak, Ladik, Bafra, Çarşamba, Terme, Alaçam, Atakum, İlkadım, Canik.......) başta olmak üzere Türkiye genelinde avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Bu kapsamda Samsun Tahliye Davası Avukatı hizmeti almak için bizi arayabilir, Whatsapp üzerinden mesaj atabilir veya Avukata Sor bölümünden bizimle iletişime geçebilirsiniz.