İÇİNDEKİLER (İlgili başlığa tıklayarak doğrudan ilgili bölüme gidebilirsiniz)
Ortaklığın giderilmesi veya İzale-i Şuyu davası, paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetine konu olan malvarlığında ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek aynen taksim ya da satış yoluyla herkesin payı oranında hakkını almış olduğu bir dava türüdür.
Bu dava türünde kazanan ya da kaybeden taraf bulunmayıp taraflar açısından benzer hukuki sonuçlar ortaya çıkmaktadır. Örneğin yargılama giderleri ve vekalet ücreti taraflara payları oranında yüklenmektedir. Yani davayı açan kişi ya da kişiler başlangıçta yargılama giderlerini karşılamış olsalar da yargılama sonunda bu giderler herkese payı oranında yüklenerek mahsuplaşma yapılmaktadır. Bu konuyla ilgilili olan Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır? isimli yazımızı okumak için tıklayınız.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununa göre bir veya birden fazla paydaş diğer paydaşlara karşı bu davayı açabilir. Davayı açmak isteyen tek bir paydaş olması hatta bu paydaşın hisse oranın %1 olması dahi bu davayı açmak için yeterlidir. Herhangi bir hissedar sayısı ya da hisse oranı sınırı yoktur.
Ortaklığın giderilmesi bir diğer adıyla izale i şüyu davası paydaşlara karşı açılır. Yukarıda bahsettiğimiz üzere paydaşlardan bir veya bir kaçı bu davayı açabilmektedir. Ortaklığın giderilmesi (izale i şuyu) davasının özelliği gereği davayı açan paydaşlar kendileri dışındaki diğer paydaşları davalı olarak göstermek zorundadır. Tüm paydaşlar bu davada taraf olarak gösterilmeden hüküm verilemez. Eğer paydaşlardan biri ölmüş ise mirasçılık belgesi alınarak mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin, taşınmaz mal Samsun’da bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme Samsun Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Ortaklığın Giderilmesi davası açılmadan önce veya dava açıldıktan sonra taraflar aralarında anlaşarak uyuşmazlığı bitirebilirler. Fakat taraflar aralarında anlaşamıyorsa mahkemenin satış suretiyle ortaklığın giderilmesi ya da aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi yönünde bir karar vermesi gerekir. Mahkeme talep olması halinde öncelikle aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığını araştırır. Aynen taksim mümkün ise bu yönde karar verir. Mümkün değil ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.
Eğer aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi; tarım arazilerinin niteliği, imar mevzuatı vb. düzenlemelere aykırı düşmüyorsa ya da malın kıymetinde bir değer kaybına yol açmıyorsa paydaşlar açısından daha doğru bir paylaşım yolu olacaktır.
Örneğin; İki katlı imara aykırı olarak yapılmış %50 hisseli bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılmış ise hakim öncelikle kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını araştırmalı, buna ilişkin taraflara süre vermeli, kat mülkiyeti kurulması durumunda iki bağımsız bölüm olarak kaydı yapılan bu taşınmazların aynen taksim yolu ile ortaklığın giderilmesine karar vermeli ve her bir paydaşa bir bağımsız bölüm tesis etmelidir. Bağımsız bölümler arasında değer farkı olması durumunda denkleştirme yaparak aradaki farkın para (ivaz) olarak diğer paydaşa verilmesine hükmetmelidir.
Ortaklığın giderilmesi (izale i şuyu) davasında taşınmazın paydaşlar arasında aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Uygulamada daha çok miras kalan taşınmazın icradan satılması olarak bilinen bu yöntemde taşınmaz malın satışı, mahkeme aracılığıyla yapılmaz, mahkeme yalnızca satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir ve dosyayı satış memurluğuna gönderir. Satış işlemlerini ise bu satış memurluğu yapar. Satış memurluğu öncelikle bir değer tespiti yapar. Bu tespit kesinleşirse belirlenen fiyatın yarısı üzerinden açık artırma yapılır ve en yüksek teklifi veren kişiye icradan satış yapılır. Satış sonrası para, hazırlanan sıra cetveline göre paydaşlara dağıtılır.
Bununla birlikte paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığı için Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi yönünde karar verilecekse halledilmesi gereken bir problem daha vardır: Taşınmaz malın üzerinde bulunan muhdesat.
Her ne kadar taşınmaz mal üzerinde paydaşlık olsa da bazen bu taşınmaz mal üzerine paydaşlar kendi emek ve mesaileri ile bir takım eklentiler yapmaktadır. Örneğin tarla üzerine yapılan ahır, bahçeye dikilen ağaç vs. Bu durumda satış işlemlerinden önce bu yapı ve eklentilerin kime ait olduğunun tespit edilmesi gerekir. Eğer yapı üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar anlaşıyorsa ayrıca bir muhdesatın aidiyeti davası açılmasına gerek yoktur, mevcut ortaklığın giderilmesi (izale i şüyu) davasında bu sorun çözülür. Fakat taraflar yapı üzerindeki muhdesat konusunda anlaşamıyorsa mahkeme taraflara muhdesatın aidiyeti davası açmak üzere süre verir ve bu davayı bekletici mesele yapar. Bu davada muhdesatın kime ait olduğu belirlenir ve ortaklığın giderilmesi davasında değer tespiti yapılırken bu duruma göre hesaplama yapılır.
Ortaklığın giderilmesi davalarında karşılaştığımız durumlardan bir tanesi de dava açılmadan önce anlaşamayan mirasçı veya paydaşların, dava açıldıktan sonra sürecin zorluğunu ve maliyetini görerek anlaşmak istemeleri durumudur. İcradan taşınmaz satışı veya diğer paydaş malların satışı öncesinde her aşamada mirasçılar ya da paydaşlar anlaşma yapabilir ve süreci icradan satış olmadan sona erdirebilir. Bunun için miras paylaşım sözleşmesi yapılabileceği gibi tapuda devir işlemi yapılarak bu durumun mahkemeye bildirilmesi de satış memurluğundaki satış işlemlerini durduracaktır. Bu konuyla ilgili ayrıntılı bilgi almak için Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır? isimli yazımızı okuyabilirsiniz.
Ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımına tabi olan davalardan değildir. Herhangi bir süreye tabi olmadan aşağıda sayılan istisnai haller haricinde her zaman dava açılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi davasında birden çok taşınır veya taşınmaz bulunduğunda farklı mirasçılar farklı mallar hakkında ayrı ayrı dava açabilmektedir. Örnek vermek mirasçılardann bir tanesi, miras kalan 10 adet taşınmazdan kendi beğenmiş olduğu veya kullanmış olduğu yalnızca 1 adet taşınmazın ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu durumda diğer mirasçılar da kalan 9 taşınmazın tamamı veya birkaçı için dava açarak davaların birleştirilmesini isteyebilir. Tarafları ve konusu aynı olan bu davaların birleştirilmesi usul ekonomisinin bir gereğidir. Aynı zamanda bir başka husus da farklı taşınmazlarda farklı hissedarların bulunması durumunda bu taşınmazların aynı davada görülüp görülemeyeceği meselesidir. Örneğin miras kalan 2 taşınmazdan 1 tanesinde 4 kardeşin hissedar olduğu ancak diğer 1 taşınmazda bu 4 kardeş haricinde farklı 2 kişinin daha hissedar olduğu bu taşınmazlarda hissedarları aynı olan 2 taşınmaz için ayrı, hissedarlarından bazıları farklı olan diğer taşınmaz için ayrı olacak şekilde 2 farklı dava mı açılmalıdır yoksa her iki taşınmaz da aynı dava içerisinde gösterilebilir mi? Bu tarz durumlarda her ne kadar taşınmazlardan bazılarında farklı hissedar bulunsa da bu ayrı bir dava açılmasını gerektirmez. Bu taşınmazların her ikisi de aynı dava da görülebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus farklı olan hissedarların dava dilekçesinde hangi taşınmaz nedeniyle davacı veya davalı olduklarını özel olarak belirtilmesidir. Bu şekilde karışıklık giderilmiş olur. Ancak bu şekilde ufak farklılıklar değil de birçok taşınmazda birçok farklı hissedar bulunması durumunda bunların tasnifinin yapılıp ayrı ayrı açılması gerekir.
Ortaklığın giderilmesi ya da diğer adıyla izale i şüyu davaları mahkemelerin iş yoğunluğuna, ortaklığın giderilmesi istenen taşınır veya taşınmaz malların sayı ve niteliğine, mirasçı veya paydaş sayısına göre değişmekle birlikte yaklaşık olarak 1 - 1,5 yıl içerisinde sonuçlanmaktadır. Fakat kararın istinafa gönderilmesi, hissedar sayısının fazla olması veya hissedarlardan bazılarının yurtdışında bulunması gibi davanın uzamasına neden olacak durumlar var ise bunlar da göz önünde bulundurulmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasının başlangıcında davayı açan mirasçı ya da paydaşlar dava harcı, mahkeme giderleri ve Avukatlık ücretini ödemek zorundalar fakat dava sonunda mahkeme masrafı (harç ve giderler) ile yargılama giderinden sayılan ilam vekalet ücreti mirasçıların ya da paydaşların payları oranında taraflara yüklenir. (Dava başında Avukat'a verilecek olan özel Avukatlık ücreti karşı taraftan tahsil edilmez. Burada bahsedilen vekalet ücreti, dava sonunda yargılama gideri sayılan ilam vekalet ücretidir) Yani davanın tarafı olan herkes bu giderlere istese de istemese de katlanmak zorundadır. Bu nedenledir ki süreci uzatıp masrafları artırmak yerine anlaşma yoluna gitmek daha mantıklıdır. İzale i şuyu davasının başlangıcında peşin harç, posta ücreti, keşif ücreti ve bilirkişi ücreti gibi giderlerin ödenmesi gerekir. Daha sonra satış aşamasına geçildiğinde ise ilan masrafları vs. ödenmesi gerekmektedir. Bu masraflar taşınmaz sayısı, hissedar sayısı ve dava konusunun kendine has diğer özelliklerine göre belirlendiğinden dolayı net rakamlar verilmesi mümkün değildir.
Ortaklığın Giderilmesi Dava Masraflarının paylaşımı konusunda örnek vermek gerekirse; Samsun’un Vezirköprü ilçesinde 3 paydaşın bulunduğu bir arsa için paydaşlardan biri dava başında 6.000 TL masraf ödemişse dava sonunda herkes payı oranında 2.000 TL den sorumlu olacak ve davacı paydaş fazla ödemiş olduğu 4.000 TL yi diğer paydaşlardan geri alacaktır. Bu fazladan yapılan ödemenin iadesi, satış memuru tarafından paraların paylaştırılması aşamasında sizin ek bir talebiniz olmaksızın yerine getirilir. Bu nedenle Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davalarını eğer mümkünse birden çok paydaşın bir araya gelerek açması daha makul olacaktır. Bu sayede hem dava süreci hızlanacak hem de masrafları tek bir kişi üstlenmemiş olacaktır.
İZALEİ ŞUYU – ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 2023
SAMSUN NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACILAR : 1) AD SOYAD - T.C. NO:
ADRES
2) AD SOYAD - T.C. NO:
ADRES
DAVALILAR :1) AD SOYAD - T.C. NO:
ADRES
2) AD SOYAD - T.C. NO:
ADRES
KONU :Taşınmazlardaki ortaklığın giderilmesi.
AÇIKLAMALAR
Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazlara ne şekilde sahip olunduğu, neden uyuşmazlık olduğu vs. anlatılmalı ve Murise ait mirasçılık belgesi vs. gerekli belgeler sunulmalıdır. Taşınmazlar aşağıdaki gibi belirtilmelidir.
- Samsun ili Vezirköprü ilçesi …………… ada……….parsel
- Samsun ili Havza ilçesi …………… ada……….parsel
- Samsun ili Ladik ilçesi …………… ada……….parsel
- Samsun ili Kavak ilçesi …………… ada……….parsel
- Amasya ili Merzifon ilçesi …………… ada……….parsel
- Amasya ili Suluova ilçesi …………… ada……….parsel
HUKUKİ NEDENLER : TMK, HMK ve diğer yasal mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER :Taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, Bilirkişi İncelemesi, Keşif, Tanık ve Her Türlü Yasal Delil.
SONUÇ VE İSTEM :Yukarıda açıklanan nedenlerle; davamızın Kabulü ile yukarıda yazılı taşınmazların paydaşlığının satış suretiyle giderilmesine ve Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin taraflara hisseleri oranında yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederiz. ../../ 2023
DAVACILAR
İzale i şüyu davası yukarıda açıklandığı üzere mahkemelerin iş yoğunluğuna, ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazların sayı ve niteliğine, mirasçıların veya paydaşların sayısına göre değişmekle birlikte yaklaşık olarak 1 - 1,5 yıl içerisinde sonuçlanmaktadır. Fakat kararın istinafa gönderilmesi, hissedar sayısının fazla olması veya hissedarlardan bazılarının yurtdışında bulunması gibi davanın uzamasına neden olacak durumlar var ise bunlar da göz önünde bulundurulmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale i şüyu) davası avukatlık ücreti dava konusu taşınmazların sayısı, hissedar veya mirasçıların sayısı ve gayrimenkul avukatının kendi tarifesine göre değişmektedir. Fakat yasal olarak 2023 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında bir ücret kararlaştırılamaz. Bu tarifenin altında kalmamak şartıyla gayrimenkul avukatı ücreti nakit olarak belirlenebileceği gibi aynı zamanda dava sonunda mirasçının ya da paydaşın hissesine düşen payın belirli bir yüzdesi olarak ta belirlenebilir. Uygulamada genellikle Samsun Ortaklığın Giderilmesi (İzale i şüyu) davası avukatlık ücreti 2023 yılında başlangıçta belirli bir nakdi ücret + dava sonunda mirasçı ya da paydaş hissesine düşen miktarın %10’u ile %20’si arasında bir yüzdelik dilim anlaşması yapıldığı görülmektedir. Bu avukatlık ücreti yargılama sonunda mahkeme tarafından takdir edilen ve hissedarlara paylaştırılan yasal vekalet ücretinden farklıdır. Dava açan kişi veya kişiler tarafından Avukata ödenmesi gereken ücrettir.
Burada bahsedeceğimiz açıklamalar İzale i şüyu davasını hakkı olmamasına rağmen kötü niyetli olarak açan kişilere karşı ileri sürülecek açıklamalardır. Kanunda hangi hallerde ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağı açıkça yazılmıştır. Mevzuatın tamamına değinmek yazıyı gereksiz yere uzatacağından yalnızca önemli olduğunu düşündüklerimizi belirteceğiz.
Paydaşların bir araya gelerek yapmış olduğu yazılı bir sözleşmeyle kullanım amacı belirlenmiş ise en fazla 10 yıllık süreyle izale i şüyu davası açılamaz. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için izale i şüyu davası açılamaz. Kamulaştırılan taşınmazla ilgili karar paydaşlara tebliğ edildikten sonra ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Kamu malları için izale i şüyu davası açılamaz. Bu ve benzeri durumlara rağmen izale i şuyu davası açılmışsa davanın reddi sağlanabilir.
Paydaşlardan bir ya da birkaçı yukarıda belirtilen istisnai haller dışında her zaman bu davayı açabilir.
Başlangıçta dava masraflarını davayı açan paydaş veya mirasçılar öder. Fakat daha sonra bu masraf ve giderler paydaş veya mirasçıların payları oranında dağıtılır ve başlangıçta fazladan para ödeyen kişiyle mahsuplaşma yapılır.
İki farklı Avukatlık ücreti bulunmaktadır. Vatandaşlar bunu çok fazla karıştırır. Siz bir Avukat'dan Avukatlık hizmeti alıyorsanız o Avukata bir ücret ödemeniz gerekir. Bu ücret, almış olduğunuz özel hizmetin karşılığıdır. Bir de Avukatın davayı kazanması durumunda tabiri caizse prim gibi değerlendirilebilecek bir ikinci ilam vekalet ücreti yani Avukatlık ücreti vardır. Bu ikinci vekalet ücretine prim gibi dememizin nedeni yalnızca davayı kaybeden tarafın davayı kazanan tarafın Avukatına bu ücreti ödemesinden dolayıdır. Davayı kaybeden tarafın Avukatına bu şekilde ilam vekalet ücreti ödenmez. Örneğin siz mirasran mal kaçırma davası (muris muvazası nedeniyle tapu iptali davası) için bir Avukat ile anlaştınız ve peşin olarak 10.000TL ücret ödediniz. Avukat bu davayı kazanırsa ayrıca bir de davalı taraftan 10.000 TL ilam vekalet ücreti alacak ve toplam 20.000 TL kazanmış olacak. Ancak davayı kaybederse sadece sizden aldığı 10.000 TL yi kazanmış olacak. Bu ücretlerin tamamı Avukata ait olduğundan dolayı Avukatlık ücretinin dava sonunda karşı taraftan alınması gibi bir durum söz konusu değildir.
Avukatlık ücreti ve ilam vekalet ücreti anlaşıldı ise ortaklığın giderilmesi davasındaki istisnai duruma değinelim. Diğer davalarda davayı kaybeden davalı taraf, davayı kazanan tarafın Avukatına ilam vekalet ücreti öderken ortaklığın giderilmesi davasında dava sonunda hükmedilen ilam vekalet ücreti mirasçıların payları oranında paylaştırılır. Bunun nedeni dava sonunda hükmedilen bu ilam vekalet ücretinin yargılama gideri olarak kabul edilmesidir. Satış işlemleri sonucunda dava masrafları, yargılama giderleri ve satış giderleri paydaşların payları oranında dağıtılır ve bu hesap yapıldıktan sonra paralar paylaştırılır. Sonuç olarak bu davaların niteliği gereği davanın başındaki özel avukatlık ücretini davayı açanlar; Davanın sonunda mahkemece takdir edilen avukatlık ücretini ise bütün paydaşlar birlikte öder.
İzale i şüyu davası için avukat tutmak zorunlu değildir. Fakat davanın bu alanda uzman bir avukat olmadan takip edilerek düzgün bir şekilde sonuçlandırılması son derece zordur. Bu tarz davalarda avukatlık ücreti ödemek istemeyen kişilerin genellikle eksik ya da yanlış bir dava açtıktan sonra işin içinden çıkılamaz bir duruma gelindiğinde avukata başvurduğunu görmekteyiz. Bu da çoğunlukla davanın eksik ya da yanlış açılması nedeniyle daha pahalıya gelmektedir.
İzale i şüyu davası devam ederken tapu kayıtlarına bu taşınmaz davalıdır şerhi konulur. Bu şerh sadece açıklayıcı bir beyan olup yargılama sürecinde tapuda satış yapılmasına engel değildir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davasında Ön Alım Hakkı Var Mıdır?
Türk Medeni Kanununa göre paylı mülkiyette bir üçüncü kişiye satış yapılması durumunda paydaşların ön alım hakkı vardır. Fakat ön alım hakkının kullanılamayacağı haller de istisna olarak düzenlenmiştir. Bu istisnalardan birisi de ortaklığın giderilmesi davası sonunda icradan alınan taşınmazda paydaşların ön alım hakkını kullanamamasıdır. Bunun nedeni ise satış işleminin kişilerin kendi rızası ile değil mahkeme aracılığıyla yapılmasıdır.
Miras kalan taşınmazların paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamazsa yapılması gereken şey İzale i şüyu davası açmaktır. Burada da akla mirasın intikali sorunu gelmektedir. Fakat izale i şüyu davası açmak için intikal yapılması şart değildir. İntikal yapılmadan ölen kişinin veraset ilamı çıkartılarak mirasçıların davaya dahil edilmesi ve yargılamaya bu şekilde devam edilmesi mümkündür. Ancak her ne kadar intikal işlemleri yapılmadan ortaklığın giderilmesi davası açılsa da bu intikal işlemlerinin satış işlemleri bitmeden yapılmasını tavsiye etmekteyiz. Çünkü intikal işlemi sırasında ödenmesi gereken veraset ve intikal vergisi ödenmeden tescil işlemleri yapılamaz. Bu vergiyi satış memurluğu öderse normalde ödenecek miktarın 5-10 katı civarında bir vergi ödenir ve bu ödeme size düşen paradan kesilir. Yani sizin adınıza satış memurluğu ödemiş olur. Bu yüzden intikal yaptırmadan dava açmışsanız dava devam ederken müsait bir zamanda intikal işlemlerini yapmanızı tavsiye ederiz.
Ortaklığın Giderilmesi ile ilgili hukuki yardıma ihtiyacınız olması durumunda Site ana sayfasında yer alan Avukata Sor bölümünden veya hafta içi mesai saatleri içerisinde telefon numaralarımızdan bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu konuyla ilgilili olan Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır? isimli yazımızı okumak için tıklayınız.