ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI NEDİR?
Ortaklığın giderilmesi veya İzale-i Şuyu davası, paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetine konu olan malvarlığında ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek aynen taksim ya da satış yoluyla herkesin payı oranında hakkını almış olduğu bir dava türüdür.
Bu dava türünde kazanan ya da kaybeden taraf bulunmayıp taraflar açısından benzer hukuki sonuçlar ortaya çıkmaktadır. Örneğin yargılama giderleri ve vekalet ücreti taraflara payları oranında yüklenmektedir. Yani davayı açan kişi ya da kişiler başlangıçta yargılama giderlerini karşılamış olsalar da yargılama sonunda bu giderler herkese payı oranında yüklenerek mahsuplaşma yapılmaktadır. Bu konuyla ilgili olan Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır? isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
4721 sayılı Türk Medeni Kanununa göre bir veya birden fazla paydaş diğer paydaşlara karşı bu davayı açabilir. Davayı açmak isteyen tek bir paydaş olması hatta bu paydaşın hisse oranın %1 olması dahi bu davayı açmak için yeterlidir. Asgari oranda herhangi bir hissedar sayısı ya da hisse oranı yoktur. Başka bir deyişle bu davanın açılabilmesi için davacının hissedar olması yeterli olup hisse miktarının herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Ayrıca hissedarların alacaklıları da İcra Hukuk Mahkemesinden alacağı yetki ile hissedarın hissesine düşen bedelden alacağını tahsil etmek amacıyla ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?
Ortaklığın giderilmesi bir diğer adıyla izale i şüyu davası paydaşlara karşı açılır. Yukarıda bahsettiğimiz üzere paydaşlardan bir veya bir kaçı bu davayı açabilmektedir. Ortaklığın giderilmesi (izale i şuyu) davasının özelliği gereği davayı açan paydaşlar kendileri dışındaki diğer paydaşları davalı olarak göstermek zorundadır. Tüm paydaşlar bu davada taraf olarak gösterilmeden hüküm verilemez. Eğer paydaşlardan biri ölmüş ise mirasçılık belgesi alınarak mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ
5 Nisan 2023 tarihinde yapılan kanuni değişiklik sonrasında Ortaklığın Giderilmesi davalarında zorunlu Arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmekte olup bu başvuru yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir. Zorunlu Arabuluculuk sürecinde Arabulucu bağımsız ve tarafsızdır bu nedenle Arabulucunun tıpkı bir hakim gibi uyuşmazlığı çözmesini beklemek yanlış olur. Nitekim Arabulucu, Arabuluculuk Kanunu kapsamında tarafları bir araya getirerek uyuşmazlık konusu üzerinde anlaşma sağlanabilmesi için gerekli zemini oluşturmayı amaçlar. Tarafları yönlendiremez ve taraflardan birisi lehine veya aleyhine hareket edemez. Bu kapsamda Arabuluculuk sürecini kısaca özetleyelim.
Arabuluculuk Merkezine Başvuru:
Ortaklığın Giderilmesi Davasında zorunlu Arabuluculuk süreci, davanın açılacağı yerdeki Adliyede bulunan Arabuluculuk Merkezlerine yapılacak yazılı başvuru ile başlar. Davacının E-İmzası varsa bu başvuru E-Devlet şifresi ile UYAP Vatandaş portal üzerinden de yapılabilir.
Arabulucunun Görevlendirilmesi:
Arabuluculuk Merkezi, sistemde kayıtlı arabulucular arasından görevlendirme yaparak sistem üzerinden dosyayı ilgili Arabulucuya gönderir ve aynı zamanda arabulucu iletişim vasıtaları ile bilgilendirilir. Arabulucu bağımsız ve tarafsız olarak hareket eder.
Arabuluculuk Toplantısının Yapılması:
Arabuluculuk merkezi tarafından görevlendirilen arabulucu, en kısa sürede taraflara ulaşarak Arabuluculuk süreci ve uyuşmazlık konusu hakkında tarafları bilgilendirir ve bir toplantı günü belirleyerek tarafları Arabuculuk toplantısına davet eder. Arabulucluk toplantısı genellikle yüz yüze Arabulucunun ofisinde yapılır ancak tarafların talebi ve rızası doğrultusunda toplantının telekonferasn yöntemi ile yapılması da mümkündür.
Anlaşma veya Anlaşamama Durumu:
Arabuluculuk Kanunu 18/A-9 maddesi uyarınca "Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir." Bu düzenleme kapsamında belirtilen süre içerisinde toplantılar yapılır ve taraflar anlaşır ise bir "Anlaşma belgesi" düzenlenir. Anlaşma belgesinde hangi konularda anlaşma sağlandığı ve bu anlaşmanın nasıl icra edileceği ayrıntılı olarak yazılır. Anlaşma sağlanamaz ise "Anlaşamama" şeklinde "Son Oturum Tutanağı" düzenlenir.
Dava Süreci:
Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşamamsı durumunda "Anlaşamama" şeklinde tutulan "Son Oturum Tutanağı" aslı veya Arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği ile dava açılması gerekir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin, taşınmaz mal Samsun’da bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme Samsun Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Birden fazla taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılacak ise bu durumda taşınmazlardan herhangi birisinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
AYNEN TAKSİM SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU)
Birden fazla paydaşın malik olduğu taşınır veya taşınmaz mallarda hissedarların anlaşamaması neticesinde açılan Ortaklığın Giderilmesi davasında taraflar bu paydaşlığın iki şekilde sona erdirilmesini isteyebilir; Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi veya aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi. Paydaşlardan herhangi birisinin aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini istemesi durumunda mahkeme öncelikle aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığını araştırmalıdır, aksi durum bozma nedeni yapılır. Aynen taksim sureitiyle ortaklığın giderilmesi mümkün ise mahkeme bu yönde karar verir. Mümkün değil ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.
Eğer aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi; tarım arazilerinin niteliği, imar mevzuatı vb. düzenlemelere aykırı düşmüyorsa ya da malın kıymetinde bir değer kaybına yol açmıyorsa paydaşlar açısından daha doğru bir paylaşım yolu olacaktır.
Örneğin; İki katlı imara aykırı olarak yapılmış %50 hisseli bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılmış ise hakim öncelikle kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını araştırmalı, buna ilişkin taraflara süre vermeli, kat mülkiyeti kurulması durumunda iki bağımsız bölüm olarak kaydı yapılan bu taşınmazların aynen taksim yolu ile ortaklığın giderilmesine karar vermeli ve kura çekmek suretiyle her bir paydaşa bir bağımsız bölüm tesis etmelidir. Bağımsız bölümler arasında değer farkı olması durumunda denkleştirme yaparak aradaki farkın para (ivaz) olarak diğer paydaşa verilmesine hükmetmelidir.
Benzer yöndeki Samsun Bölge Adliye Mahkemesinin 2023/3486 Esas 06.02.2024 tarihli kararı: "Yeni mahalle 19/9 parsel, yönünden yapılan incelemede; davaya konu taşınmaz üzerinde 3 katlı bina bulunduğu ve tapuda iki malik bulunduğu anlaşılmıştır. Davalı cevap dilekçesi ile aynen taksim talebinde bulunmuştur. Mahkemece bu durumda; taşınmaz üzerinde bina bulunması ve tapu maliklerinin 2 kişi olması da dikkate alınarak, taşınmazda kat mülkiyeti kurulması yönünden eksiklerin neler olduğunun araştırılması varsa bu eksiklerin kat mülkiyeti kurulmasını isteyen davalıya süre ve yetki verilerek tamamlattırılması, sonra taşınmazda kaç bağımsız bölüm bulunduğu ve değerlerinin bilirkişiden ek rapor ile istenmesi, buna göre öncelikle varsa tarafların anlaşması, yoksa kura yöntemi ile bağımsız bölümler taraflara verilmek suretiyle yukarıda açıklanan ilkeler ışığında infaza elverişli (tarafların arsa payı ve hangi bağımsız bölümün kim adına tescil olacağı ve ödenecek ivaz bedeli gösterilerek) bir karar verilmesi, bu koşulların oluşmaması veya aynen taksim isteyen tarafın verilen yetki ve uygun süre içinde yazılı belgeleri ve eksiklikleri tamamlayamaması halinde ise şimdiki gibi satış sureti ile ortaklığın giderilmesi yönünde karar verilmesi gerekir."
SATIŞ SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU)
Ortaklığın giderilmesi (izale i şuyu) davasında taraflar satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istemişse veya bir kısım paydaşlar tarafından dava konusu malın paydaşlar arasında aynen taksimi istenmiş olmasına rağmen bu hukuken mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Uygulamada daha çok miras kalan taşınmazın icradan (satış memurluğundan) satılması olarak bilinen bu yöntemde taşınmaz malın satışı, mahkeme aracılığıyla yapılmaz, mahkeme yalnızca satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir ve dosyayı satış memurluğuna gönderir. Satış işlemlerini ise bu satış memurluğu yapar. Satış memurluğu öncelikle bir değer tespiti yapar. Bu tespit kesinleşirse belirlenen fiyatın yaklaşık olarak yarısı üzerinden açık artırma yapılır ve en yüksek teklifi veren kişiye satış ve devir yapılır. Satış sonrası para, hazırlanan sıra cetveline göre paydaşlara dağıtılır. Bu konuda ayrıntılı bilgi almak için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Satış Memurluğu Süreci adlı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Bununla birlikte paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığı için Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi yönünde karar verilecekse halledilmesi gereken bir problem daha vardır: Taşınmaz malın üzerinde bulunan muhdesat.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MUHDESATIN AİDİYETİ
Her ne kadar taşınmaz mal üzerinde paydaşlık olsa da bazen bu taşınmaz mal üzerine paydaşlar kendi emek ve mesaileri ile bir takım eklentiler yapmaktadır. Örneğin tarla üzerine yapılan ev, ahır, bahçeye dikilen ağaç vs. Bu durumda satış işlemlerinden önce bu yapı ve eklentilerin kime ait olduğunun tespit edilmesi gerekir. Eğer yapı üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar anlaşıyorsa ayrıca bir muhdesatın aidiyeti davası açılmasına gerek yoktur, mevcut ortaklığın giderilmesi (izale i şüyu) davasında bu sorun çözülür. Fakat taraflar yapı üzerindeki muhdesat konusunda anlaşamıyorsa mahkeme taraflara muhdesatın aidiyeti davası açmak üzere süre verir ve bu davayı bekletici mesele yapar. Bu davada muhdesatın kime ait olduğu belirlenir ve ortaklığın giderilmesi davasında değer tespiti yapılırken bu duruma göre hesaplama yapılır. Başka bir deyişle satıştan elde edilen paranın içerisinden muhdesata tekabül eden kısım öncelikle muhdesat sahibi hesabına yazılır, muhdesat bedeli dışında arta kalan miktar tüm paydaşlara paylaşıtırılır.
HİSSELİ ARSAYA VEYA TARLAYA İZİNSİZ EV YAPILMASI
Muhdesat konusunda en sık karşılaştığımız sorun miras kalan arsaya veya tarlaya mirasçılardan birisinin izinsiz olarak ev yapmasıdır. Özellikle mirasçıların bir kısmı köyde bir kısmı farklı şehirlerde yaşıyorsalar köyde kalan mirasçı köydeki miras konusu arsa ve tarlaları kendi malı gibi kullanmakta bazen kendisine ev yapmaktadır. Bu durumda izni olmayan hissedarlar bu yapıyı belediye ve ilgili kurumlara şikayet ederek yapının yıkılmasını ve izinsiz yapı yapan kişiye para cezası kesilmesini sağlayabilirler. Uygulamada genellikle bu tarz şikayetlerde izinsiz ve ruhsata aykırı yapılarla ilgili yıkım kararı verilerek ilgiliye para cezası kesilmekte ancak para cezası tahsil edildikten sonra siyasi kaygılarla yıkım işleminin gereği yerine getirilmemektedir. Bu izinsiz yapıyı ortaklığın giderilmesi davası açısından değerlendirdiğimizde ise izinsiz ev yapan kişinin bazı hakları bulunduğunu ifade etmemiz gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davasında arsa veya tarla ihaleden satılırken üzerindeki evin kime ait olduğu veya ruhsatlı mı kaçak yapı mı olduğu fark etmeksizin tümüyle satışa çıkar ve tüm bedel hissedarlara paylaştırılır. Dolayısıyla tarafların bir iddiası yoksa arsa veya tarla üzerindeki herşey miras kalmış gibi değerlendirilir. Ancak davacı veya davalılardan birisi dava konusu taşınmaz üzerindeki evin kendisi tarafından yapıldığını iddia ederse ve İDDİASINI DA İSPAT EDERSE ev izinsiz veya ruhsata aykırı olsa bile satış sonrasında hazırlanan sıra cetvelinde ev bedeli evi yapan kişiye ayrılır ve kalan bedel tüm hissedarlara bölüştürülür. Burada izinsiz ev yapan kişinin bunu kanıtlaması için birkaç yol vardır. Öncelikle en basit ve kolay yol diğer hissedarların izinsiz yapılan evin miras kalmadığını, ilgili kişi tarafından yapıldığını belirterek muhdesat iddiasını kabul etmesidir. Bu durumda herhangi bir davaya gerek olmaksızın Ortaklığın Giderilmesi davasına bakan hakim gerekçeli kararında muhdesat bedelinin ilgili kişiye ait olduğunu ifade edecektir. Ancak hissedarlardan bir kişi bile muhdesat iddiasını kabul etmez veya herhangi bir cevap vermezse bu durumda hakim ilgili kişiye yukarıda açıklanan şekilde Muhdesat aidiyeti davası açmak için süre verecektir. İlgili kişi belirtilen sürede dava açmazsa veya açtığı dava reddedilirse ev parası da tüm hissedarlara bölüştürülür. Verilen sürede dava açılır ve kazanılırsa bu durumda muhdesat bedelinin ilgili kişiye ait olduğu kesinleşir.
HİSSELİ TAPU HALİNDE EV YAPMAK İÇİN MUVAFAKATNAME
Yukarıda açıklandığı üzere hisseli arsa veya tarla üzerine izinsiz ev yapılması durumunda birçok sorun ortaya çıkmaktadır. Özellikle ev maliyetlerinin arttıdığı da nazara alınırsa hissedarların başta sözlü olarak rıza vermeleri üzerine hissedarlardan birisinin müşterek taşınmaza ev yapması ve birçok maaliyete katlanması sonrasında ileri tarihlerde hissedarların arasının bozulması üzerine diğer hissedarların biz ev yapılmasına rıza göstermedik demesi iyi niyetli kişilere zora sokmaktadır. Bu tarz durumların önüne geçilmesi için ya mirasçılar arasında yazılı olarak bir miras paylaşım sözleşmesi yapılmalı ya da "noterden ev yapmak için muvafakatname" alınmalıdır. Noterce düzenlenen bu muvafakatnamede hissedarların ev yapılmasına rızaları olduğu resmi olarak tespit edildiği için ilerleyen süreçte bunu inkar etmeleri de engellenmektedir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA SATIŞ MEMURLUĞU AŞAMASI
Ortaklığın Giderilmesi davasında ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse davanın istinafa gönderilmemesi veya istinaf başvurusunun reddi halinde satış memurluğu süreci başlayacaktır. Ortaklığın giderilmesi satış memurluğu süreci dava sürecinden ayrı olarak yürütülen ve yine önemli ayrıntılar içeren bir süreçtir. Karar kesinleştikten sonra davacı veya davalılardan herhangi birisi dosyanın satış memurluğuna gönderilmesini isterse dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memuru, kıymet takdiri ve satış ilan masrafları için bir bedel takdir eder. Ayrıca Tapu Müdürlüğü ve Belediye gibi ilgili kurumlara müzekkere yazarak bilirkişi raporu alınması için gerekli evrakların güncel halini dosya içerisine alır. Satış memuru ortaklığın giderilmesi davasındaki bilirkişi raporuna göre satış işlemi yapamaz bu nedenle gerekli masraflar yatırıldıktan sonra yeniden kıymet takdiri için bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi raporu hazırlandıktan sonra taraflara tebliğ edilir. Tarafların itiraz etmemesi veya itiraz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesince karar verilmesi üzerine satış günü verir ve satış ilanı düzenler. Satış ilanı da tüm ilgililere tebliğ edilmek zorundadır. Ortaklığın giderilmesi açık artırma süreci eskisi gibi Adliyelerde fiziki olarak değil www.esatis.uyap.gov.tr adresi üzerinden E-Devlet şifresi ile yapılmaktadır. Ortaklığın giderilmesi satış aşaması sürecinde satış ilanı bir hafta boyunca teklif verilebilir durumdadır. Bir haftalık açık artırma sonunda en yüksek teklifi veren kişiye ihale verilir. İhaleye teklif verilmezse veya en yüksek teklif veren ihale bedelini yasal süre içerisinde yatırmazsa ihale iptal edilir ve 2. ihale yapılır. İhalenin iptal edilmesi halinde yapılacak 2. ihale satış ilanında belirtileceği için tekrar bir işleme gerek olmaksızın belirtilen tarihte 2. ihale yapılır. İkinci ihalede de teklif verilmez veya en yüksek teklifi veren ihale bedelini yatırmazsa ihale düşer. Bu durumda yeniden ihale yapılabilmesi için tarafların yeniden satış ilanı düzenlettirmesi ve yeniden masraf yatırarak süreci tekrar baştan başlatması gerekir. Bu konuda ayrıntılı bilgi almak için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Satış Memurluğu Süreci adlı yazımızı inceleyebilirsiniz.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MİRASÇILARIN ANLAŞMASI
Ortaklığın giderilmesi davalarında karşılaştığımız durumlardan bir tanesi de dava açılmadan önce anlaşamayan mirasçı veya paydaşların, dava açıldıktan sonra sürecin zorluğunu ve maliyetini görerek anlaşmak istemeleri durumudur. İcradan/satış memurluğundan taşınmaz satışı veya diğer paydaş malların satışı öncesinde her aşamada mirasçılar ya da paydaşlar anlaşma yapabilir ve süreci İcradan/satış memurluğundan satış olmadan sona erdirebilir. Bunun için miras paylaşım sözleşmesi yapılabileceği gibi tapuda devir işlemi yapılarak bu durumun mahkemeye bildirilmesi yoluyla da satış memurluğundaki satış işlemlerini durdurulabilir.
İZALE İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI ZAMANAŞIMI
Ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımına tabi olan davalardan değildir. Herhangi bir süreye tabi olmadan aşağıda sayılan istisnai haller haricinde her zaman dava açılabilir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALEİ ŞUYU) DAVASI TEK BİR TAŞINMAZ İÇİN AÇILABİLİR Mİ
Taraflar bazen birden çok sayıda taşınmazda elbirliği mülkiyeti ile veya paylı mülkiyet ile paydaş olabilmektedirler. Bu taşınmazların kullanımında veya paylaşımında sorun çıktısığında ise gündeme ortaklığın giderilmesi davası gelmektedir. Ancak bazen taşınmazların bir kısmının değerli olması, bazılarının değersiz olması veya taşınmazların bazılarında az hissedar olması bazılarında ise onlarca hissedar bulunması gibi durumlarda kişiler yalnızca kendileri için önemli olan taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davası açmak ve süreci kısa sürede halletmek isteyebiliyorlar. Bu istek bazı durumlarda son derece mantıklı ve hukuken de doğru bir seçenektir. Başka bir deyişle paydaşlar birden çok taşınmazda hissedar olmalarına rağmen örneğin birden çok taşınmaza mirasçı sıfatıyla paydaş olmalarına rağmen bunlardan bir veya birkaçı hakkında ortaklığın giderilmesi davası açıp diğerlerinde paydaş olarak kalmaya devam edebilirler.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA TAŞINMAZIN BİR KISMI SATILABİLİR Mİ?
Türk Medeni Kanunu 698 ve devamındaki maddelere göre bir malın ortaklığın giderilmesi davası sonunda satışına karar verilmişse bu durumda malın belirli bir kısmı değil tamamı açık artırmadan satılığa çıkarılacaktır. Örneğin Yüzde 90 hisse sahibi olan kişi veya kişiler yüzde 10 pay sahibi olan malik ile anlaşamadıklarında ve ortaklığın giderilmesi davası açtıklarında dava sonunda yalnızca yüzde 10 luk hissenin satışına karar verilemez malın tamamı satışa çıkarılır. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 14.03.2024 tarihli, 2023/1948 Esas ve 2024/1553 Karar sayılı kararında: "4721 sayılı Türk Medeni Kanununun birlikte mülkiyete son verilmesine ilişkin 698 ve devamı maddelerine göre ancak bir malın bütününün paydaşlığının giderilmesi istenebileceği gözardı edilerek; 954 ve 976 parseller yönünden taşınmazın bütünü yerine sadece iştirakli borçlunun miras bırakanına ait 1/2 payın satışına karar verilmesi de isabetsiz olmuştur." denilmiştir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALEİ ŞUYU) DAVASINDA HİSSEDARLARIN ÖNCELİĞİ VAR MI?
Ortaklığın giderilmesi davasında kural olarak gerek paylı mülkiyette gerekse elbirliği mülkiyetinde hissedarların öncelik hakkı veya ön alım hakkı yoktur. Ancak hissedarlar Türk Medeni Kanunu 699/3 maddesi uyarınca açık artırmanın paydaşlar arasında yapılmasını sağlayarak hissedar olmayan kişilerin ihaleye katılmasını engelleyebilirler. İlgili düzenlemede "Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır" denilmektedir. Bu düzenlemeden de anlaşıldığı üzere satışın paydaşlar arasında yapılmasının en önemli koşulu tüm paydaşların buna rıza göstermesidir. Yani malda %1 hissesi bulunan tek bir hissedar dahi ihale açık artırma şeklinde yapılsın derse TMK 699/3 kapsamında satışın paydaşlar arasında yapılmasına imkan yoktur.
Bununla birlikte 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu 8/C maddesi uyarınca TARIMSAL ARAZİLER BAKIMINDAN bu kanundaki tanıma göre ehil mirasçı şartlarını taşıyan mirasçıya öncelik hakkı verebilir. İlgili düzenleme şu şekildedir: "Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde, mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Bu durumda sulh hukuk hâkimi tarımsal arazi veya yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin; a) Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine, birden çok ehil mirasçının bulunması hâlinde, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya, bunun bulunmaması hâlinde bu mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine, ehil mirasçı olmaması hâlinde, mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine karar verir"
Yine bir başka istisnai durum hissedarlar arasında murisin eşi varsa ortaklığın giderilmesi davası devam ederken Türk Medeni Kanunu 652. Maddesi kapsamında taşınmazın miras hakkına mahsuben sağ kalan eşe özgülenmesi davası açarak taşınmaz mülkiyetinin kendisine bırakılmasını isteyebilir. Bu davanın sonucunda göre hisseli taşınmaz murisin eşi olan hissedara bırakılabilir. Dolayısıyla bu şekilde bir dava açılmış ise mutlaka ortaklığın giderilmesi davası bu davayı bekletici mesele yapmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.11.2021 tarihli, 2018/509 Esas, 2021/1406 Karar sayılı kararı)
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA DAVALARIN BİRLEŞTİRİLMESİ
Ortaklığın Giderilmesi davasında birden çok taşınır veya taşınmaz bulunduğunda yukarıda bahsedildiği gibi farklı mirasçılar farklı mallar hakkında ayrı ayrı dava açabilmektedir. Örneğin, mirasçılardann bir tanesi, miras kalan 10 adet taşınmazdan kendi beğenmiş olduğu veya kullanmış olduğu yalnızca 1 adet taşınmazın ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu durumda diğer mirasçılar da kalan 9 taşınmazın tamamı veya birkaçı için dava açarak davaların birleştirilmesini isteyebilir. Tarafları ve konusu aynı olan bu davaların birleştirilmesi usul ekonomisinin bir gereğidir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NE KADAR SÜRER?
Ortaklığın giderilmesi ya da diğer adıyla izale i şüyu davaları mahkemelerin iş yoğunluğuna, ortaklığın giderilmesi istenen taşınır veya taşınmaz malların sayı ve niteliğine, mirasçı veya paydaş sayısına göre değişmekle birlikte yaklaşık olarak 1,5 - 2 yıl içerisinde sonuçlanmaktadır. Fakat kararın istinafa gönderilmesi, hissedar sayısının fazla olması veya hissedarlardan bazılarının yurtdışında bulunması gibi davanın uzamasına neden olacak durumlar var ise bunlar da göz önünde bulundurulmalıdır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MAHKEME MASRAFLARI NE KADAR?
Ortaklığın giderilmesi davasının başlangıcında davayı açan mirasçı ya da paydaşlar dava harcı, mahkeme giderleri ve Avukatlık ücretini ödemek zorundalar fakat dava sonunda mahkeme masrafı (harç ve giderler) ile yargılama giderinden sayılan ilam vekalet ücreti mirasçıların ya da paydaşların payları oranında taraflara yüklenir. (Dava başında Avukat'a verilecek olan özel Avukatlık ücreti karşı taraftan tahsil edilmez. Burada bahsedilen vekalet ücreti, dava sonunda yargılama gideri sayılan ilam vekalet ücretidir) Yani davanın tarafı olan herkes bu giderlere istese de istemese de katlanmak zorundadır. Bu nedenledir ki süreci uzatıp masrafları artırmak yerine anlaşma yoluna gitmek daha mantıklıdır. İzale i şuyu davasının başlangıcında peşin harç, posta ücreti, keşif ücreti ve bilirkişi ücreti gibi giderlerin ödenmesi gerekir. Daha sonra satış aşamasına geçildiğinde ise ilan masrafları vs. ödenmesi gerekmektedir. Bu masraflar taşınmaz sayısı, hissedar sayısı ve dava konusunun kendine has diğer özelliklerine göre belirlendiğinden dolayı bizimle iletişime geçerek ön bilgi almanız faydalı olacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Dava Masraflarının paylaşımı konusunda örnek vermek gerekirse; Samsun’un Vezirköprü ilçesinde 3 paydaşın bulunduğu bir arsa için paydaşlardan biri dava başında 30.000 TL masraf ödemişse dava sonunda herkes payı oranında 10.000 TL den sorumlu olacak ve davacı paydaş fazla ödemiş olduğu 20.000 TL yi diğer paydaşlardan geri alacaktır. Bu fazladan yapılan ödemenin iadesi, satış memuru tarafından paraların paylaştırılması aşamasında sizin ek bir talebiniz olmaksızın yerine getirilir. Bu nedenle Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davalarını eğer mümkünse birden çok paydaşın bir araya gelerek açması daha makul olacaktır. Bu sayede hem dava süreci hızlanacak hem de masrafları tek bir kişi üstlenmemiş olacaktır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA SATIŞ AŞAMASINDA ALICI ÇIKMAZSA NE OLUR?
Ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınır veya taşınmaz malların açık artırma ile satışına karar verildikten sonra kararın kesinleşmesi ile birlikte satış memurluğu aşamasına geçilir. Satış memuru güncel satış bedelinin belirlenmesi için gerekli işlemleri yaptıktan sonra bir satış ilanı düzenler. Bu satış ilanında 2 farklı satış tarihi bulunur. Bu satış tarihlerinden birincisinde alıcı çıkmazsa veya alıcı çıkmasına rağmen yasal sürede ihale bedelini yatırmazsa satış ihalesi ikinci ihaleye kaldır. İkinci ihale tarihi zaten satış ilanında belirtildiğinden dolayı tekrar bir ilana gerek olmaksızın 2. ihale için belirtilen tarihte ikinci ihale yapılır. Bu ikinci ihalede de alıcı çıkmazsa veya alıcı çıkmasına rağmen yasal sürede ihale bedelini yatırmazsa bu durumda ihale düşer. Ancak ihalenin düşmesi demek yeniden satış yapılmayacağı anlamına gelmez. Davacı veya davalılar yeniden satış masrafı ödeyerek bu süreci tekrar başlatabilirler.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALEİ ŞUYU) DAVASINDA HİSSEMİ SATMAK İSTEMİYORUM
Ortaklığın giderilmesi (izalei şuyu) davası açıldıktan sonra bazen davalılardan bazıları, dava açılan taşınır veya taşınmaz malları kendileri kullandıkları için veya anne babadan miras kalan yerlerin hatırası nedeniyle açık artırmada üçüncü kişilere satılmasını istemedikleri için davanın reddini talep edebilmektedirler. Bu davalarda biz de sıkça şu soru ve taleplerle karşılaşıyoruz: Miras kalan evin satılmasını istemiyorum, mirasçılardan birisi satmak istemiyor satış yapılır mı?, mirasçılardan birisi imza vermezse satış yapılır mı? Ancak bu davada hissedarların sadece satış istememesi gerekçesiyle satış sürecini engellenemez. Eğer mirasçılar arasında tüm mirasçıların katıldığı ve yazılı olarak düzenlenen usulüne uygun bir miras paylaşım sözleşmesi yoksa taraflar salt ben istemiyorum diyerek davası engelleyemezler.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ/İZALEİ ŞUYU DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ WORD/PDF 2025
Örnek Ortaklığın Giderilmesi dava dilekçesi WORD/PDF hazırlarken bir miras avukatı desteği almanızı tavsiye etmekteyiz. Nitekim vatandaşlara ve Avukat meslektaşlarımıza yol gösterici olması adına paylaştığımız İzalei şuyu dava dilekçesi örneği WORD/PDF her somut olaya göre düzenlenmesi gereken önemli bir dilekçedir. Çünkü HMK 141 maddesi uyarınca dava dilekçesinde yazılan ve talep edilen bilgi ve belgeler kanundaki istisnalar dışında değiştirilemez ve genişletilemez. Örnek Ortaklığın Giderilmesi (İzalei şuyu) dava dilekçesini WORD olarak indirmek için tıklayınız.ornek_ortakligin_giderilmesi_dava_dilekcesi_02125.docx
İZALEİ ŞUYU – ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 2025
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ/İZALEİ ŞUYU MAHKEME KARARI ÖRNEĞİ WORD/PDF
Örnek Ortaklığın Giderilmesi (İzalei şuyu) mahkeme kararı PDF incelerken anlaşılmayan noktalarda bir miras avukatı desteği almanızı tavsiye etmekteyiz. Nitekim vatandaşlara ve Avukat meslektaşlarımıza yol gösterici olması adına paylaştığımız Ortaklığın Giderilmesi (İzalei şuyu) mahkeme kararı örneği hukuki terimler içeren ve sadece ilgili olduğu somut olayı ve benzerlerini ilgilendiren bir hukuki metindir. Örnek Ortaklığın Giderilmesi (İzalei şuyu) kararını PDF olarak indirmek için tıklayınız Örnek Ortaklığın Giderilmesi (izalei şuyu davası) mahkeme kararı için (WORD/PDF formatında) tıklayınız.ortakligin_giderilesmi_ornek_gerekceli_karar.pdf_60175.pdf
SIKÇA SORULAN SORULAR
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kesinleşmeden Satış Yapılır Mı?
Ortaklığın giderilmesi davası Malın aynına ilişkin bir dava olduğundan dolayı Ortaklığın Giderilmesi davası kesinleşmeden dosya satış memurluğuna gönderilemez ve satış işlemlerine başlanamaz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Kaç Yıl Sürer?
İzale i şüyu davası yukarıda açıklandığı üzere mahkemelerin iş yoğunluğuna, ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazların sayı ve niteliğine, mirasçıların veya paydaşların sayısına göre değişmekle birlikte yaklaşık olarak 1,5 - 2 yıl içerisinde sonuçlanmaktadır. Fakat kararın istinafa gönderilmesi, hissedar sayısının fazla olması veya hissedarlardan bazılarının yurtdışında bulunması gibi davanın uzamasına neden olacak durumlar var ise bunlar da göz önünde bulundurulmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-iŞüyu) Davası Avukatlık Ücreti 2025
Ortaklığın Giderilmesi (İzale i şüyu) davası avukatlık ücreti dava konusu taşınmazların sayısı, hissedar veya mirasçıların sayısı ve gayrimenkul avukatının kendi tarifesine göre değişmektedir. Fakat yasal olarak 2025 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında bir ücret kararlaştırılamaz. Bu tarifenin altında kalmamak şartıyla gayrimenkul avukatı ücreti nakit olarak belirlenebileceği gibi aynı zamanda dava sonunda mirasçının ya da paydaşın hissesine düşen payın belirli bir yüzdesi olarak ta belirlenebilir. Uygulamada genellikle Samsun Ortaklığın Giderilmesi (İzale i şüyu) davası avukatlık ücreti 2025 yılında başlangıçta belirli bir nakdi ücret + dava sonunda mirasçı ya da paydaş hissesine düşen miktarın %10’u ile %20’si arasında bir yüzdelik dilim anlaşması yapıldığı görülmektedir. Bu avukatlık ücreti yargılama sonunda mahkeme tarafından takdir edilen ve hissedarlara paylaştırılan yasal vekalet ücretinden farklıdır. Dava açan kişi veya kişiler tarafından Avukata ödenmesi gereken ücrettir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Engellenir? Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamayacak Haller Nelerdir?
Burada bahsedeceğimiz açıklamalar İzale i şüyu davasını hakkı olmamasına rağmen kötü niyetli olarak açan kişilere karşı ileri sürülecek açıklamalardır. Kanunda hangi hallerde ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağı açıkça yazılmıştır. Mevzuatın tamamına değinmek yazıyı gereksiz yere uzatacağından yalnızca önemli olduğunu düşündüklerimizi belirteceğiz.
Paydaşların bir araya gelerek yapmış olduğu yazılı bir sözleşmeyle kullanım amacı belirlenmiş ise en fazla 10 yıllık süreyle izale i şüyu davası açılamaz. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için izale i şüyu davası açılamaz. Kamulaştırılan taşınmazla ilgili karar paydaşlara tebliğ edildikten sonra ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Kamu malları için izale i şüyu davası açılamaz. Bu ve benzeri durumlara rağmen izale i şuyu davası açılmışsa davanın reddi sağlanabilir. Diğer ayrıksı durumlar için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Masraflarını Kim Öder?
Başlangıçta ve yargılama sürecinde dava masraflarını davayı açan kişi veya kişiler öder. Fakat daha sonra bu masraf ve giderler paydaş veya mirasçıların payları oranında dağıtılır ve başlangıçta fazladan para ödeyen kişiyle mahsuplaşma yapılır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i şüyu) davasında avukatlık ücretini kim öder?
Ortaklığın giderilmesi davasında İki farklı Avukatlık ücreti bulunmaktadır. Vatandaşların bunu sıklıkla karıştırdığı görülmektedir. Siz bir Avukat'dan Avukatlık hizmeti alıyorsanız o Avukata bir ücret ödemeniz gerekir. Bu ücret, almış olduğunuz özel hizmetin karşılığıdır. Bir de Avukatın davayı kazanması durumunda tabiri caizse prim gibi değerlendirilebilecek Avukatlık ücreti yani ilam vekalet ücreti vardır. Bu ikinci vekalet ücretine prim gibi dememizin nedeni yalnızca davayı kaybeden tarafın davayı kazanan tarafın Avukatına bu ücreti ödemesinden dolayıdır. Davayı kaybeden tarafın Avukatına bu şekilde ilam vekalet ücreti ödenmez. Örneğin siz mirasran mal kaçırma davası (muris muvazası nedeniyle tapu iptali davası) için bir Avukat ile anlaştınız ve peşin olarak 50.000TL ücret ödediniz. Avukat bu davayı kazanırsa ayrıca bir de davalı taraftan 50.000 TL ilam vekalet ücreti alacak ve toplam 100.000 TL kazanmış olacak. Ancak davayı kaybederse sadece sizden aldığı 50.000 TL yi kazanmış olacak. Bu ücretlerin tamamı Avukata ait olduğundan dolayı özel Avukatlık ücretinin dava sonunda karşı taraftan alınması gibi bir durum söz konusu değildir.
Avukatlık ücreti ve ilam vekalet ücreti anlaşıldı ise ortaklığın giderilmesi davasındaki istisnai duruma değinelim. Diğer davalarda davayı kaybeden davalı taraf, davayı kazanan tarafın Avukatına ilam vekalet ücreti öderken ortaklığın giderilmesi davasında kazanan veya kaybeden olmadığı için dava sonunda hükmedilen ilam vekalet ücreti mirasçıların payları oranında paylaştırılır. Bunun nedeni dava sonunda hükmedilen bu ilam vekalet ücretinin yargılama gideri olarak kabul edilmesidir. Satış işlemleri sonucunda dava masrafları, yargılama giderleri ve satış giderleri paydaşların payları oranında dağıtılır ve bu hesap yapıldıktan sonra paralar paylaştırılır. Sonuç olarak bu davaların niteliği gereği davanın başındaki özel avukatlık ücretini davayı açanlar; Davanın sonunda mahkemece takdir edilen avukatlık ücretini ise bütün paydaşlar birlikte öder.
Avukat Tutmadan Ortaklığın Giderilmesi (izale-i Şüyu) Davası Açılır Mı?
İzale i şüyu davası için avukat tutmak zorunlu değildir. Fakat davanın bu alanda uzman bir avukat olmadan takip edilerek düzgün bir şekilde sonuçlandırılması son derece zordur. Bu tarz davalarda avukatlık ücreti ödemek istemeyen kişilerin genellikle eksik ya da yanlış bir dava açtıktan sonra işin içinden çıkılamaz bir duruma gelindiğinde avukata başvurduğunu görmekteyiz. Bu da çoğunlukla davanın eksik ya da yanlış açılması nedeniyle daha pahalıya gelmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Devam Ederken Hisse Satışı Yapılabilir Mi?
İzale i şüyu davası devam ederken tapu kayıtlarına bu taşınmaz davalıdır şerhi konulur. Bu şerh sadece açıklayıcı bir beyan olup yargılama sürecinde tapuda satış yapılmasına engel değildir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davasında Ön Alım Hakkı Var Mıdır?
Türk Medeni Kanununa göre paylı mülkiyette bir üçüncü kişiye satış yapılması durumunda paydaşların ön alım hakkı vardır. Fakat ön alım hakkının kullanılamayacağı haller de istisna olarak düzenlenmiştir. Bu istisnalardan birisi de ortaklığın giderilmesi davası sonunda icradan/satış memurluğundan alınan taşınmazda paydaşların ön alım hakkını kullanamamasıdır. Bunun nedeni ise satış işleminin kişilerin kendi rızası ile değil mahkeme aracılığıyla yapılmasıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası İçin İntikal Şart Mı?
Miras kalan taşınmazların paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamazsa yapılması gereken şey İzale i şüyu davası açmaktır. Burada da akla mirasın intikali sorunu gelmektedir. Fakat izale i şüyu davası açmak için intikal yapılması şart değildir. İntikal yapılmadan ölen kişinin veraset ilamı çıkartılarak mirasçıların davaya dahil edilmesi ve yargılamaya bu şekilde devam edilmesi mümkündür. Ancak her ne kadar intikal işlemleri yapılmadan ortaklığın giderilmesi davası açılsa da bu intikal işlemlerinin satış işlemleri bitmeden yapılmasını tavsiye etmekteyiz. Çünkü intikal işlemi sırasında ödenmesi gereken veraset ve intikal vergisi ödenmeden tescil işlemleri yapılamaz. Bu vergiyi satış memurluğu öderse normalde ödenecek miktardan daha fazla vergi ödenir ve bu ödeme size düşen paradan kesilir. Yani sizin adınıza satış memurluğu ödemiş olur. Bu yüzden intikal yaptırmadan dava açmışsanız dava devam ederken müsait bir zamanda intikal işlemlerini yapmanızı tavsiye ederiz.
Hissedarları farklı olan birden fazla taşınmaz için tek bir ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Birden çok taşınmazda farklı hissedarların olması durumunda bunlar tek bir ortaklığın giderilmesi davasına konu edilebilir ancak bu yolu her zaman tercih etmeyoruz. Örneğin miras kalan 2 taşınmazdan 1 tanesinde 4 kardeşin hissedar olduğu ancak diğer 1 taşınmazda bu 4 kardeş haricinde farklı 2 kişinin daha hissedar olduğu yani ikinci taşınmazda 6 hissedarın olduğu bu taşınmazlarda hissedarları aynı olan birinci taşınmaz için ayrı, hissedarlarından bazıları farklı olan diğer taşınmaz için ayrı olacak şekilde 2 farklı ortaklığın giderilmesi davası mı açılmalıdır yoksa her iki taşınmaz için de tek bir ortaklığın giderilmesi davası mı açılmalıdır. Bu tarz durumlarda her ne kadar taşınmazlardan bazılarında farklı hissedar bulunsa da bu ayrı bir dava açılmasını gerektirmez. Bu taşınmazların her ikisi de aynı dava da görülebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus farklı olan hissedarların dava dilekçesinde hangi taşınmaz nedeniyle davacı veya davalı olduklarını özel olarak belirtilmesidir. Bu şekilde karışıklık giderilmiş olur. Ancak bu şekilde ufak farklılıklar değil de birçok taşınmazda birçok farklı hissedar bulunması durumunda bunların tasnifinin yapılıp ayrı ayrı açılması gerekir. Aksi takdirde hissedar sayısı da fazla ise iş içinden çıkılmaz bir hal almaktadır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ İÇİN SAMSUN MİRAS AVUKATINA SOR
Ortaklığın Giderilmesi ile ilgili hukuki yardıma ihtiyacınız olması durumunda Avukata Sor bölümünden, Whatsapp mesaj hattından veya hafta içi mesai saatleri içerisinde telefon numaralarımızdan bizimle iletişime geçebilir ve Samsun Miras Avukatı ile görüşebilirsiniz..
İLGİLİ YAZILAR
♦ Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Dava Dilekçesi Örneği
♦ Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Cevap Dilekçesi Örneği