ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYU) DAVASINDA SATIŞ MEMURLUĞU AŞAMASI
Ortaklığın Giderilmesi Davası veya Eski adıyla İzale-i Şüyu davası sonrasında taşınır veya taşınmaz malların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ihalede açık artırma ile satışına karar verildikten sonra süreç sona ermez. Ortaklığın Giderilmesi davası kadar önemli olan “Satış Memurluğu Süreci” başlar. Özelikle İcra ve İflas Kanunundaki açık artırma usulünün değişmesiyle birlikte birçok kişi açısından yeni ve karmaşık bulunan Ortaklığın Giderilmesi Davası Satış Memurluğu süreci bu yazımızda mümkün olduğu kadar kısa, açık ve net şekilde açıklamaya çalışacağız.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYU) DAVASINDA SATIŞ İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR?
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallarda hissedarların kendi aralarında anlaşamamaları halinde bu malların aynen taksim edilmesi veya mahkemece İhalede açık artırma ile satılarak satış bedelinin hissedarlar arasında paylaştırılması suretiyle anlaşmazlığın mahkeme yoluyla çözüldüğü davaya İzale-i Şüyu davası (Ortaklığın/Paydaşlığın Giderilmesi davası) denir. Bu dava, belirli bir hisse için değil taşınmazın tamamı için açılabilir. Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu bu davada taşınır veya taşınmaz malların satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yönünde karar verilmesi üzerine satış süreci başlar. Bu yazımızda İzale-i Şüyu davası satış memurluğu süreci açıklanacağından dolayı ortaklığın giderilmesi davası hakkında ayrıntılı bilgi almak için “Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şüyu davası)” adlı yazımızı inceleyebilirsiniz.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASININ KESİNLEŞMESİ
Hukuk Muhakemeleri Kanunu 367/2 maddesine göre: “ Kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez” denildiğinden dolayı Ortaklığın Giderilmesi Davası veya diğer adıyla izalei şüyu davası sonrasında karar kesinleşmeden satış memurluğu aşamasına geçilemez. Bu kapsamda dosyanın satış memurluğuna gönderilebilmesi için dava sonrasında gerekçeli kararın hazırlanması, taraflara tebliğ edilmesi ve tarafların gerekçeli karara itiraz etmemesi ya da itiraz üzerine İstinaf Mahkemesince istinaf talebinin reddine karar verilmesi sonrasında karar kesinleşmesi ve kesinleşme şerhi alınması gerekir.
DOSYANIN SATIŞ MEMURLUĞUNA GÖNDERİLMESİ TALEBİ
Ortaklığın Giderilmesi davası kesinleştikten sonra davacı veya davalılardan herhangi birisinin kararı veren mahkemeye dosyanın satış memurluğuna gönderilmesi talebi iletmesi gerekir. Bu talep olmadan Sulh Hukuk Mahkemesi dosyayı kendiliğinden satış memurluğuna göndermez. Ayrıca mahkeme kararında satışına karar verilen malların tamamı satılmak zorunda değildir. Taraflar bu taşınır veya taşınmaz mallardan şimdilik sadece bir kısmının satılmasını istiyorsalar bunu satış talebi dilekçesinde belirtmeleri gerekir. Aksi takdirde satış memuru satış talebini mahkeme kararında belirtilen tüm mallar için verilmiş kabul eder.
İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASINDA SATIŞ PROSEDÜRÜ NASILDIR 2025?
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 322/2 maddesinde: "Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır." düzenlemesi yer almaktadır. Bu kapsamda İzale-i şüyu, bir diğer adıyla Ortaklığın giderilmesi davasında satış prosedürü İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. İcra ve İflas Kanunu 106 ve devamı maddelerinde satışın nasıl gerçekleştirileceği ve satış sonrasında paraların nasıl paylaştırılacağı konusunda ayrıntılı düzenlemeler yer alır. Bu düzenlemelerin önemli olanları ve mutlaka bilinmesi gerekenleri bu yazımızda açıklayacağız.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) SATIŞ MEMURLUĞU SÜRECİ NE KADAR SÜRER?
Ortaklığın Giderilmesi Davası satış süreci İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Buradan hareketle İcra ve İflas Kanunu'nun 123. maddesine göre taşınmazların satış talebinden itibaren 3 ay içerisinde; Taşınır malların ise aynı Kanunun 112/1 maddesi uyarınca satış taleplerinden itibaren 2 ay içerisinde satılması gerekir. Ancak bu süreler düzenleyici süreler olduğundan ve sürelere uyulmadığında herhangi bir yaptırım olmadığından dolayı genellikle bu sürelere riayet edilmediği sıklıkla görülmektedir. Bu kapsamda genel olarak ortaklığın giderilmesi satış memurluğu sürecinin 3-6 ay kadar sürdüğünü ancak özellikle hissedar sayısının çok olması veya bazı hissedarların yurtdışında ikamet ediyor olması gibi durumlarda tebligat süreçlerinin uzaması veya kıymet takdirine itiraz davasının açılması gibi hallerde izale-i şüyu satış sürecinin bazen bir yıldan fazla sürebildiğini ifade edebiliriz.
SATIŞ MEMURLUĞUNDA SATIŞ İŞLEMLERİNE BAŞLANMASI
Ortaklığın Giderilmesi davası hakkında karar veren mahkeme taraflardan birisinin talebi üzerine dosyayı satış memurluğuna gönderdikten sonra satış memurluğunda yeni bir esas ile izalei şüyu satış dosyası açılır. Satış memuru tensip zaptı ile satışı yapılacak taşınır ve taşınmazların siciline “….. satış memurluğu tarafından satılacaktır” şerhi konulması için ilgili kurumlara müzekkere yazar. Yine satış işlemleri için gerekli olan bilgi ve belgelerin toplanması için Belediye ve Tapu Müdürlüğü gibi kurumlara müzekkere yazar. Ayrıca ilgili evraklar geldikten sonra kıymet takdiri için dosyanın bilirkişiye gönderilebilmesi için gerekli satış masrafını belirleyerek tensip zaptında bu ücret ödendikten sonra dosyanın kıymet takdiri için bilirkişilere teslim edileceğini yazar. Satış memuru tensip zaptı örneği aşağıda paylaşılmıştır.
İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) SATIŞ MASRAFLARI
İzalei-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) satış memurluğu aşamasında ortaya çıkan satış masrafları her dosyaya göre değişmekle birlikte temelde 4 kalem masraftan oluşur: Satış harcı, Keşif ve Bilirkişi Ücreti, İlan masrafı ve Tebligat Ücretleri. Şimdi bu masraf kalemlerine tek tek bakalım.
1- Her satış işlemi için ayrı ayrı olmak üzere Satış harcı
Harçlar Kanununa göre satış memurluğu tarafından yapılan her bir satış için ayrı ayrı olmak üzere satış harcı alınması gerekmektedir. Satış harcı her yıl yayınlanan yargı harçları tarifesine göre değişmektedir. İlgili düzenleme şu şekildedir:
“492 sayılı Harçlar Kanunun (1) sayılı Tarifesinin “B) İcra ve iflas harçları” bölümünü (III) numaralı “Haciz, teslim ve satış harcı: 40 TL (2025 yılı için 1.445 TL)”
Örnek vermek gerekirse Ortaklığın giderilmesi davası sonunda 2 adet arsa ihaleden açık artırma suretiyle satılırsa 2025 yılı satış harcı 1.445 * 2 = 2.890 TL olmaktadır.
2- Keşif ve Bilirkişi ücreti
Satış memurluğu aşamasındaki en önemli masraflardan birisi Keşif ve Bilirkişi ücretidir. Her ne kadar ortaklığın giderilmesi davasında keşif yapılmış ve bilirkişi raporu düzenlenmiş ise de satış memurluğu aşamasında tekrar keşif yapılmalı ve satışa konu malların güncel değerinin belirlenmesi için bilirkişi raporu alınmalıdır. Bilirkişi ve keşif ücreti satışa konu malların türüne ve sayısına göre değişmektedir. Örneği araç için tek bir bilirkişi yeterli olmasına rağmen arsa için 3 bilirkişinin görevlendirilmesi gerekebilir. Dolayısıyla bu masraf kalemi için net bir rakam vermek mümkün değildir.
3- İlan Masrafları
Satış memurluğu aşamasındaki en önemli masraflardan bir diğeri ise satış ilan masrafıdır. Satış ilan masrafı ilanın satır/sütun sayısına ve dolayısıyla ilanda kaplanan alana göre belirlenmektedir. Ayrıca uygulanacak tarife her yıl Basın basın ilan kurumu tarafından güncellenmektedir. Burada mutlaka dikkat edilmesi gereken husus şudur: ilan fiyatlandırmasının “sütun/satır ve kutu” üzerinden yani ilanda kaplanan alan üzerinden hesaplanması nedeniyle mevzuatta belirtilen ölçülere ve sınırlara uyularak ilan yapılması gereksiz ilan masrafını önleyecektir. Aksi durumda fahiş miktarda ilan masrafları çıkabilir. Nitekim bazı satış memurluklarında ilan metninde bulunması zorunlu olmayan kısımların da yer aldığı, ilanda gereksiz boşluklara ve tablolara yer verilmek suretiyle ilan metninin gereksiz yere uzatıldığı ve bu nedenle fahiş miktarlarda ilan masrafı ödendiği görülmektedir. Bu hususun alanında uzman bir miras avukatı veya satış işlemleri yapan memur haricinde taraflarca bilinme ihtimali son derece düşük olduğundan dolayı vatandaşların boş yere fazladan masraf ödediği durumlar ortaya çıkabilmektedir. Bu tarz durumlarda satış memurluğuna ve gerekiyorsa satış kararı veren Sulh Hukuk Mahkemesine itiraz etmek gerekebilir.
Bununla birlikte her satış için ilan masrafı çıkmayabilir. Nitekim ilan yapılacak malların değeri belirli bir tutarın altında ise resmi satış ilanı yaptırılması konusunda satış memuruna takdir hakkı tanınmıştır. Uygulamada genellikle satış memurları satış bedeli yasal sınırın altında kalan mallar için satış ilanı yapmayarak önemli bir masrafı ortadan kaldırmış olmaktadırlar.
Bu konudaki yasal düzenleme şu şekildedir: İcra ve İflas Kanunu 114/4 ve İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik 12/3 maddesi:
Gazete ve internet haber sitesi ilanları Basın İlân Kurumu aracılığıyla aşağıda belirtilen usulde yapılır:
a) Toplam muhammen bedeli beş yüz bin Türk lirasına (2025 yılı için 925.000 TL) kadar olan satışlar için gazete veya internet haber sitesi ile ilan yapılıp yapılmayacağına icra dairesince alakadarların menfaatleri dikkate alınarak karar verilir. Ancak;
1) Toplam muhammen bedeli beş yüz bin Türk lirasının (2025 yılı için 925.000 TL) üzerinde ve iki milyon Türk lirasının (2025 yılı için 3.710.000 TL) altında olanlar, satışın yapılacağı yerde yayınlanan resmî ilan yayınlama hakkını haiz bir yerel gazete veya bir internet haber sitesinde ilan edilir. Satışın yapılacağı yerde resmî ilan yayınlama hakkını haiz yerel gazete veya internet haber sitesi yönetimi bulunmaması hâlinde ilan, icra dairesinin belirleyeceği aynı il mülki sınırları içerisinde bulunan başka bir yayın yerinde resmî ilan yayınlama hakkını haiz bir yerel gazete veya bir internet haber sitesi aracılığıyla duyurulur.
2) Toplam muhammen bedeli iki milyon Türk lirası (2025 yılı için 3.710.000 TL) ve üzerinde olanlar ise bir internet haber sitesinde veya yurt genelinde dağıtılıp satışa sunulan ve ilan talebi tarihinde günlük fiilî satışı elli bin adedin üzerinde olan resmî ilan yayınlama hakkını haiz bir gazetede yayınlatılır.
Buradaki limitler her yıl adalet bakanlığı tarafından yayınlanan “İcra Ve İflâs Kanunu Uyarınca Yapılacak Satışların İlanlarına İlişkin Parasal Limitlerin Güncellenmesi Hakkında Tebliğ” ile yeniden belirlenir.
4- Tebligat ücretleri
Satış memurluğu aşamasında bilirkişi raporunun ilgililere tebliğ edilmesi ve kıymet takdirine itiraz davası açma haklarını kullanmak için fırsat verilmesi gerekir. Ayrıca kıymet takdiri kesinleştikten sonra satış kararı verilir ve satış ilanının yine ilgililere tebliğ edilmesi gerekir. Bu tebligatlar yapılmadan ihale tamamlanırsa ilgililer ihalenin feshini talep edebilirler. Bu nedenle bilirkişi raporu ve satış ilanı gibi evrakların ilgililere tebliği için gerekli tebligat ücretleri de satış masrafları arasındadır. Tebligat ücretleri her yıl güncellenmektedir. Ayrıca dosyanın taraf sayısına göre bu ücretin miktarı değişmektedir.
İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) SATIŞ MASRAFI NE KADAR TUTAR 2025?
İzale-i Şüyu satış masrafı, satışa konu olan mallara göre ve dosyada yapılacak işlemlere göre belirlenir. Satışa konu malın araç mı yoksa taşınmaz mı olduğu, taşınmaz ise kaç adet olduğu, satış bedelinin ne olduğu ve hissedar sayısının ne olduğu gibi hususlar bu bedellerin belirlenmesi için en temel kriterlerdir. Yukarıda 4 temel satış masrafı olduğunu belirtmiştik. Bu kapsamda 2025 yılı için örnek satış memurluğu masraf hesaplaması yapalım.
4 hissedarın bulunduğu 2 adet arsa için ortaklığın giderilmesi davası açıldığını ve satış memurluğu aşamasına geçildiğini farz edelim. Ayrıca arsaların bedeli itibariyle resmi ilanının yapılması gerektiğini varsayalım. Bu örnek satış masrafı hesabına göre; Keşif ve Bilirkişi ücreti için 15.000 TL, satış harcı için 2.890 TL, İlan masrafı için 15.000 TL ve tebligat ücreti için 2.110 TL olmak üzere toplam 35.000 TL masraf makul bir masraf olacaktır. Ancak bu bedelin yaklaşık bir bedel olduğunu ve her dosya için masrafın değişeceğini önemle belirtmekte fayda var.
SATIŞ MASRAFLARININ TAMAMI PEŞİN OLARAK YATIRILMAK ZORUNDA MIDIR?
İcra ve İflas Kanunu 106/3 maddesinde: “Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur.” Denilmektedir.
Ancak uygulamada iki farklı durum söz konusudur. Bazı satış memurluklarında kanun ve yönetmelik hükümlerindeki gibi satış ve ilan masraflarının tamamı en başta tensip zaptı ile birlikte istenmekte iken bazı satış memurluklarında ise iki aşamada parça parça masraf avansı istenmektedir.
Bizim görüşümüze göre ikinci yöntem daha doğru ve hakkaniyetli bir uygulamadır. Bu kapsamda öncelikle tensip zaptı ile birlikte keşif ve bilirkişi ücreti, satış harcı ve tebligat ücreti talep edilmeli satış ilan masrafı ise kıymet takdirinin kesinleşmesi akabinde istenmelidir. Nitekim satışa konu malın değerinin belli bir miktarın altında kalması durumunda satış ilanının resmi yollarla gazete veya internet sitesinde ilan edilmesine gerek kalmamakta ve dolayısıyla ilan masrafı olmamaktadır. Ancak bu değerler satış memurluğu aşamasının henüz başında belli olmadığı için ve kıymet takdiri sonrasında belli olacağı için en başından peşinen ilan masraflarının da tahsil edilmesi hakkaniyetli bir uygulama değildir.
Çünkü kıymet takdiri sonrasında tarafların kıymet takdirine itiraz davası açması durumunda bu dava kesinleşene kadar satış işlemleri durdurulacağı için tarafların peşinen yatırdığı satış ve ilan masrafları dosyada nemalandırılmadan bekletilmekte ve enflasyon karşısında değer kaybetmektedir. Kıymet takdirine itiraz davasının uzun sürdüğü bazı durumlarda para o kadar değer kaybetmektedir ki kıymet takdiri davasının kesinleşmesinden sonra ilan yapılabilmesi için en başta yatırılan satış ve ilan masrafı yeterli olmamakta ve ciddi miktarlarda yeniden avans istenmektedir. Bu açıklamalar ışığında satış memurluğu sürecini açıklamaya devam edelim.
SATIŞ MEMURLUĞUNDA KIYMET TAKDİRİ İÇİN BİLİRKİŞİ RAPORU HAZIRLANMASI
Satış talep eden hissedar veya diğer taraflardan herhangi birisi kıymet takdiri için gerekli masrafı satış memurluğuna yatırdıktan sonra satış memuru kıymet takdiri için dosyayı bilirkişilere teslim eder. Bilirkişiler kıymet takdiri raporu hazırladıktan sonra bu rapor ilgili taraflara tebliğ edilir. Tebliğ sonrasında ilgililer 1 hafta içerisinde kıymet takdirine itiraz edebilirler. Kıymet takdirine itiraz edilmezse veya itiraz üzerine ek rapor ile eksik ve hatalar düzeltilirse kıymet takdiri kesinleşir ve bir sonraki aşamaya geçilir.
2 YIL GEÇMEDEN YENİDEN KIYMET TAKDİRİ YAPILAMAYACAĞI KURALI
İcra ve İflas Kanunu 128/a-2 maddesinde: “Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.” Denilerek sürecin gereksiz yere uzaması ve gereksiz masraf yapılmasının önüne geçilmek istenmiştir. Aynı kanunun devamında ise “Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir.” Denilerek bu durumun istisnası da düzenleme altına alınmıştır.
Şunu önemle ifade etmemiz gerekir ki buradaki düzenleme yalnızca satış memurluğu aşamasında alınan kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporları için geçerli olup dava sürecinde alınan bilirkişi raporlarını ilgilendirmemektedir. Başka bir deyişle ortaklığın giderilmesi davasında alınan bilirkişi raporunun üzerinden 2 yıl geçmemişken satış memurluğu aşamasına geçilmesi durumunda yeniden kıymet takdiri raporu alınamayacağı sonucu çıkmaz. Tam aksine ortaklığın giderilmesi davasındaki bilirkişi raporu ile yetinilerek satış memurluğunda yeniden güncel bir kıymet takdiri yapılmaması bir ihalenin feshi nedenidir.
SATIŞ MEMURLUĞU KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ DAVASI
Kıymet takdirine ilişkin rapor taraflara tebliğ edildikten sonra kıymet takdirinde satış bedelinin düşük hesaplanması veya usul ve yasaya aykırı hususların tespit edilmesi gibi durumlar varsa İcra ve İflas Kanunu 128/a-1 maddesi uyarınca kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde kıymet takdirine itiraz davası açılabilir. Kıymet takdiri raporu usule uygun tebliğ edilmemişse en geç satış ilanının tebliği ile birlikte kıymet takdirinden haberdar olunduğu kabul edilir ve şartları varsa 7 günlük süre bu tarihten itibaren başlar.
SATIŞ MEMURLUĞUNDAKİ KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ DAVASI NASIL AÇILIR?
Görevli ve yetkili mahkemeye verilecek bir dava dilekçesi ile kıymet takdirinde usul ve yasaya aykırı olan hususlar delilleri ve açıklamaları ile belirtilir. Satış memurluğunda taraf olan diğer kişiler davalı olarak gösterilir ve davaya dahil edilir. Özellikle kıymet takdirinin düşük hesaplanması veya fazla hesaplanması nedenleriyle dava açılmışsa keşif yapılarak yeniden kıymet takdiri yapılır. Bu rapor da ilgililere tebliğ edilir ve itirazları varsa 2 hafta içerisinde sunmaları istenir. Kıymet takdiri Raporu kesinleştikten sonra Mahkemece kesin olarak karar verilir ve dosya yeniden satış memurluğuna gönderilir.
SATIŞ MEMURLUĞUNDAKİ KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
İcra ve İflas Kanunu 128/a-1 maddesinde kıymet takdirine itiraz davasının kıymet takdiri raporunu düzenleten icra müdürlüğünün bulunduğu yer İcra Mahkemesinde açılacağı düzenlenmiştir. Ancak bu genel düzenleme olup icra müdürlüğünün yaptığı genel icra satış işlemleri için geçerlidir. Ortaklığın Giderilmesi davası kapsamında satış memurluğunca yapılan satışlarda itiraz ve şikâyetleri inceleme yetkisi sulh hukuk mahkemesinde olduğu için kıymet takdirine itiraz davasında görevli ve yetkili mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesidir.
SATIŞ KARARI VERİLMESİ, SATIŞ İLAN MASRAFI VE AÇIK ARTIRMA İHALE GÜNÜ BELİRLENMESİ
Kıymet takdiri itiraz üzerine veya itiraz edilmeksizin kesinleştikten sonra satış memuru SATIŞ KARARI verir. Bu kararla birlikte en yakın zamana birinci ve ikinci açık artırma için satış günü verir. Aynı zamanda satışa konu malla ilgili ilanın nerede ve nasıl yapılacağı belirtilir. Hissedarlar arasında vefat eden kişiler varsa ilgili vergi dairelerinde veraset ilişiğinin kesilip kesilmediği sorulur. Satış memuru satış kararı örneği aşağıda paylaşılmıştır.
AÇIK ARTIRMA ŞARTNAMESİNİN DÜZENLENMESİ
Satış masrafları davacı veya davalılardan herhangi birisi tarafından yatırıldıktan sonra açık artırma şartnamesi düzenleyerek bu şartnamede Satışın nasıl yapılacağı, ne zaman başlayacağı, ne zaman biteceği, ihaleye katılmak isteyenlerin ne yapması gerektiği, hissedar bilgileri, taşınır veya taşınmaza ait ayrıntılı açıklamalar, KDV oranı, Damga vergisi oranı gibi harç ve masraflar ile diğer açık artırma şartları belirtilir. İhale katılımcılarının bu şartnamede yazanları bildiği ve kabul ettiği varsayılır.
SATIŞ İLANI YAPILMASI VE TARAFLARA TEBLİĞİ
Açık artırma şartnamesi kapsamında bir de satış ilanı hazırlanarak usulüne uygun şekilde ilanı ve yayınlanması için Adliye İlan Panosuna, Basın İlan Kurumuna, İlgili Belediye Başkanlığına, İlgili Mahalle muhtarlığına gönderilir. Ayrıca satış ilanı hissedarlara ve diğer ilgililere tebliğ edilir. Satış ilanının usulüne uygun olarak yayınlanmaması ve tebliğ edilmemesi ihalenin feshine neden olabilir. Satış memurluğu satış ilanı örneği aşağıda paylaşılmıştır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASINDA AÇIK ARTIRMA İLE SATIŞ NASIL YAPILIR?
Ortaklığın Giderilmesi Davasında açık artırma ile satış işlemi 2022 yılından itibaren UYAP E-Satış Resmi Sitesi üzerinden online olarak yapılmaktadır. Yani adliyedeki fiziki olarak yapılan açık artırma ihale süreçleri sona ermiş olup artık izalei şüyu ihalesi online olarak ilgililerin E-Devlet şifresi ile giriş yaptıkları platformda yapılmaktadır. Satış ilanında birinci ihalenin iptal edilme ihtimaline binaen birinci ihale ve ikinci ihale olmak üzere iki farklı ihale tarihi belirlenmektedir. İhaleler bir hafta boyunca teklif verilebilir şekilde online olarak açık kalmakta ve en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar ihaleye katılımcı olarak eklenen kişiler ihale bitiş saatine kadar teklif verebilmektedirler. İhale bitiş saatine son 10 dakika kala teklif verilmesi halinde açık artırma 3 DAKİKA uzatılır. Uzatma süresinde yeniden teklif verilmesi halinde süre yeniden 3 DAKİKA daha uzatılır. Uzama sürelerinin toplamı bir saati geçemez. Bu süreçte en yüksek teklifi veren ihaleyi kazanır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) SATIŞ DOSYASINA TEKLİF VERMEK İÇİN KAYIT NASIL YAPILIR?
İzale-i Şüyu Birinci ihale için de ikinci ihale için de ihaleye katılımcı olarak eklenme süreci aynıdır. Ortaklığın Giderilmesi ihalesine katılmak isteyen kişiler en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar satış ilanında belirtilen satış bedelinin (muhammen bedelin) %10’u oranındaki teminat bedelini UYAP E-Satış Resmi Sitesi üzerinden satış memurluğu hesabına yatırmaları gerekir. Hissedar olan ancak hisse oranı %10 teminatı karşılamayan hissedar %10’luk teminatın tamamını değil hisse oranının %10 miktardan düşüldükten sonra kalan kısmını ödemekle yükümlüdür.
Resmi siteye giriş yapıldığında Teminat İşlemleri kısmında ayrıntılı açıklama ve yönlendirmeler mevcuttur. Gerekli teminat yatırıldıktan sonra satış memuru sistem üzerinden ihaleye alıcı olarak ekleme yapacak ve “Teklif Ver” butonu aktif hale gelecektir. Ayrıca katılımcı olarak eklendiğiniz ihale “Teminatını yatırdığım ihaleler” kısmında da görünür hale gelecektir. Teminat yatırıldıktan sonra ertesi gün ekleme işlemi yapılmamışsa ilgili satış memurluğunun telefonla aranarak teminat yatırıldığının hatırlatılmasını tavsiye etmekteyiz.
HİSSEDARLARIN İZALEİ ŞUYU İHALESİNE TEMİNATSIZ OLARAK EKLENMESİ
Hissedarların Ortaklığın Giderilmesi ihalesine teminatsız olarak katılması için belirli bir hisse oranına sahip olmaları gerekir. Açık artırma ile satışı yapılacak olan maldaki hisse oranı %10 ve üzeri olan kişiler teminat yatırmaya gerek olmaksızın izalei şüyu ihalesine katılıp teklif verebilirler. Bunun için İhaleye katılmak isteyen hissedarlar en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün mesai saati sonuna kadar hisse oranlarını ve ihaleye katılacakları taşınır ve taşınmaz bilgilerini satış memuruna iletmeleri yeterlidir.
Tek bir hissedarın hisse oranı %10 teminatı karşılamaması ve birden çok hissedarın bir araya gelerek toplam hisselerinin %10 teminatı aşması durumunda aralarından birisini temsilci olarak seçmek şartıyla yine teminat yatırmaksızın birlikte ortaklığın giderilmesi ihalesine katılım sağlamaları da mümkündür. Bunun için en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün mesai saati sonuna kadar hisse oranlarını, adlarına teklif verecek hissedarı veya temsilciyi satış memuruna iletmeleri yeterlidir.
Bununla birlikte hissedar olan ancak hisse oranı %10 teminatı karşılamayan hissedar %10’luk teminatın tamamını değil hisse oranının %10 miktardan düşüldükten sonra kalan kısmını ödemekle yükümlüdür. Örneğin 100.000 TL muammen bedeli olan bir ihaleye katılmak için 10.000 TL (%10) teminat yatırmak gerekir. Ancak ihaleye katılacak hissedarın %5 hissesi varsa izalei şüyu ihalesine katılmak için 5.000 TL (%10 - %5 = %5) teminat yatırması yeterli olacaktır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) İHALESİNDE HİSSEDARLARIN ÖNCELİK HAKKI VAR MI?
İzale-i şüyu ihalesinde hissedarların öncelik hakkı bulunmamaktadır. Ancak ihalenin yalnızca hissedarlar arasında yapılması mümkün olabilir. Bunun için satış memurluğu sürecinden önce ortaklığın giderilmesi davasında karar alınması gerekir. Tüm hissedarlar izale-i şüyu ihalesinin hissedarlar arasında yapılması isteminde bulunursalar mahkeme de bu yönde karar verir ve izale-i şüyu ihalesine hissedarlar dışında kimse giremez. Ancak mahkemece bu yönde karar verilmemişse hissedarların ihale sürecinde herhangi bir önceliği bulunmamaktadır. Bununla birlikte aşağıda açıklanan gerekçelerle hissedarın satışa konu olan malı alma ihtimali, hissedar olmayan üçüncü kişilere nazaran daha yüksektir.
İZALEİ ŞUYU İHALESİ SONRASINDA HİSSEDARLARIN YATIRMASI GEREKEN İHALE BEDELİ
İzale-i şüyu ihalesinde hissedarların öncelik hakkı bulunmasa da ihaleyi kazanma ihtimalleri teknik olarak hissedar olmayan kişilere göre daha kolaydır. Bunun sebebi ise şudur: hissedarlar teklif ettikleri ihale bedelini değil “ihale bedelinden kendi hisseleri düşüldükten sonra kalan miktarı” öderler. Örneğin %90 hissesi bulunan bir hissedar izale-i şüyu ihalesinde 100.000 TL teklif verdiğinde ve ihaleyi kazandığında ödemesi gereken ihale bedeli yalnızca 10.000 TL (Kendi hissesi dışında kalan miktar %10 olduğu için) olacaktır. Yine ihale bedeli dışında ödeyeceği KDV ve Damga vergisi gibi ek giderleri de ihale bedeli üzerinden değil hisse miktarına göre belirlenecek olan bu bedel üzerinden ödeyecektir.
İZALEİ ŞUYU İHALESİNE KAYIT İŞLEMLERİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Yukarıda açıklandığı şekilde izale-i şüyu satış ihalesine katılmak isteyen kişiler katılımcı olarak eklendiklerinde doğrudan teklif verme aşamasına geçilmez. Kayıtları yapılan kişilerin teklif verme aşamasından önce son olarak yapması gereken bazı işlemler bulunur. Katılımcı olarak eklenen kişi UYAP E-Satış Resmi Sitesine E-Devlet şifresi ile giriş yapmalı ve “Banka hesap bilgisi” ile “iletişim bilgisi” bölümünü güncellemelidir. Aksi takdirde teklif verme aşamasına geçilemez.
Ayrıca teklif verecek olan kişinin MERNİS sistemine kayıtlı Yurtiçi Adresi olması gerekir. Yani yurtdışında ikamet eden kişiler teklif verme konusunda sorun yaşayabilirler. Bunların ihalenin son gününe kadar yapılması gerekir. Aksi takdirde süreli olan bu ihale süreçlerinde hak kayıpları yaşanabilir.
Bununla birlikte ihale katılımcıları teklif verirken son derece dikkatli olmalıdırlar. Teklif vermek istedikleri rakamı eksik girmeleri durumunda ihaleyi başkası kazanabileceği gibi yanlışlıkla fazla girmeleri durumunda ise verilen teklif geri alınamayacağı için ya bu bedeli ödemek zorunda kalacaklar ya da ihale bedelini yatırmadıkları için ödedikleri teminat yanacaktır. Açık artırmada en yüksek teklifi veren ihale katılımcısı bu teklifi yanlışlıkla vermiş olsa dahi başka birisi daha yüksek bir teklif vermediği sürece teklifini geri alamaz.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) BİRİNCİ İHALE KAPSAMINDA AÇIK ARTIRMA SÜRECİ
Satış ilanında izale-i şüyu birinci İhale için belirtilen tarihte UYAP E-Satış Resmi Sitesinde ihale başlar. İhale katılımcıları 1 hafta boyunca yayında olan ihaleye teklif verebilirler. Bir haftalık ihale sürecinin sonunda ihale bitiş saatine son 10 dakika kala teklif verilmesi halinde açık artırma 3 DAKİKA uzatılır. Uzatma süresinde yeniden teklif verilmesi halinde süre yeniden 3 DAKİKA daha uzatılır. Uzama sürelerinin toplamı bir saati geçemez. Bu süreçte en yüksek teklifi veren ihaleyi kazanır.
İhale sona erdikten sonra UYAP E-Satış Resmi Sitesinde ihaleye ilişkin evraklar bölümünde “ARTIRMA SONUÇ TUTANAĞI” yayınlanır. Bu tutanakta ihale bedeli, ihale alıcısı tarafından ödenmesi gereken bedel ve ihale bedelinin ne zamana kadar ödeneceği belirtilir. İhale alıcısı teminat bedeli haricindeki bakiye bedeli satış memurluğu hesabına yatırdıktan sonra ihale tarihinden itibaren 7 günlük ihalenin feshi davası açma sürenin geçmesi beklenir ve Sulh Hukuk Mahkemesinden ihalenin feshi davası açılıp açılmadığı sorulur. Eğer ihalenin feshine ilişkin bir dava yoksa satış ihalesinin kesinleşmesi nedeniyle KDV beyannamesi ve Damga Vergisi beyannamesi gibi vergi ve harçlar için ödenmesi gereken miktarların evrakları hazırlanır ve ihale alıcısına bunları ödemesi ve makbuzlarını getirmesi için bilgilendirme yapılır. İhale alıcısı gerekli harç ve masrafları da yatırdıktan sonra satış memurluğu tarafından taşınırlar için Noterler Birliğine, taşınmazlar için ilgili tapu müdürlüğüne hitaben kayıt ve tescil yazısı yazılır. İhale alıcısı bu yazı ile birlikte tescil işlemlerini yaptırır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) İKİNCİ İHALE KAPSAMINDA AÇIK ARTIRMA SÜRECİ
Ortaklığın Giderilmesi birinci ihale kapsamında teklif verilmemesi veya verilen teklif bedelinin yasal süre içerisinde yatırılmaması halinde birinci ihalenin iptal olması ve ikinci ihalenin yapılması gerekecektir. Bu durumda izale-i Şüyu ikinci ihale süreci satış ilanında belirtilen tarihte UYAP E-Satış Resmi Sitesinde başlayacaktır. İzale-i Şüyu birinci ihalesi kapsamında katılımcı olarak eklenen kişiler otomatikman ikinci ihalede de katılımcı olmazlar. Dolayısıyla bu ihaleye katılacak kişiler de yukarıda açıklanan şekilde yeniden ihale katılımcısı olarak başvuru yapmaları gerekir.
İzale-i Şüyu ikinci ihale süreci de tıpkı ilk ihaledeki gibi devam edecektir. İhale katılımcıları 1 hafta boyunca yayında olan ihaleye teklif verebilirler. Bir haftalık ihale sürecinin sonunda ihale bitiş saatine son 10 dakika kala teklif verilmesi halinde açık artırma 3 DAKİKA uzatılır. Uzatma süresinde yeniden teklif verilmesi halinde süre yeniden 3 DAKİKA daha uzatılır. Uzama sürelerinin toplamı bir saati geçemez. Bu süreçte en yüksek teklifi veren ihaleyi kazanır.
İhale sona erdikten sonra UYAP E-Satış Resmi Sitesinde ihaleye ilişkin evraklar bölümünde “ARTIRMA SONUÇ TUTANAĞI” yayınlanır. Bu tutanakta ihale bedeli, ihale alıcısı tarafından ödenmesi gereken bedel ve ihale bedelinin ne zaman ödeneceği belirtilir. İhale alıcısı teminat bedeli haricindeki bakiye bedeli satış memurluğu hesabına yatırdıktan sonra ihale tarihinden itibaren 7 günlük ihalenin feshi davası açma sürenin geçmesi beklenir ve Sulh Hukuk Mahkemesinden ihalenin feshi davası açılıp açılmadığı sorulur. Eğer ihalenin feshine ilişkin bir dava yoksa satış ihalesinin kesinleşmesi nedeniyle KDV beyannamesi ve Damga Vergisi beyannamesi gibi vergi ve harçlar için ödenmesi gereken miktarların evrakları hazırlanır ve ihale alıcısına bunları ödemesi ve makbuzlarını getirmesi için bilgilendirme yapılır. İhale alıcısı gerekli harç ve masrafları da yatırdıktan sonra satış memurluğu tarafından taşınırlar için Noterler Birliğine, taşınmazlar için ilgili tapu müdürlüğüne hitaben kayıt ve tescil yazısı yazılır. İhale alıcısı bu yazı ile birlikte tescil işlemlerini yaptırır.
SATIŞ MEMURLUĞUNDAKİ İHALE BEDELİNİ YATIRMA SÜRESİ
İcra ve İflas Kanunu 130. Maddesi uyarınca ihale alıcısı artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini ödemek zorundadır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYU) İHALE BEDELİNİN YATIRILMAMASI
Yasal süre içerisinde ortaklığın giderilmesi ihale bedelinin ödenmemesi durumunda ihale iptal edilecek ve ihale bedelini yatırmayan katılımcının teminatı kendisine iade edilmeyecektir. Amiyane tabirle izale-i Şüyu ihale bedelinin yatırılmaması durumunda teminat bedeli yanacaktır.
İZALE-İ ŞÜYU İHALESİNİN İKİ KEZ İPTAL OLMASI
Yukarıda açıklandığı üzere ortaklığın giderilmesi açık artırma sürecinde birinci ihale iptal olursa ikinci ihale yapılmaktadır. Peki izale-i Şüyu ikinci ihalesi de iptal olursa ne olur? Yani ikinci ihale sonucunda da teklif veren çıkmazsa veya en yüksek teklif veren kişi ihale bedelini yatırmazsa ne olacak? Bu durumda izale-i Şüyu ikinci ihalenin iptal olması gerekecektir. Ancak izale-i şüyu davasında ihalenin iki kez iptal olması satışa konu malların tekrar satışa konu edilemeyeceği anlamına gelmez. Her iki ihale de iptal edildikten sonra taraflardan herhangi birisi yeniden satış ilanı düzenlenmesi isteyerek satış ilan masrafı yatırmak suretiyle yeni bir ihale süreci başlatabilir. Bu durumda satış memuru yeniden satış ilanı düzenleyerek birinci ve ikinci ihale gününü belirleyecek ve süreci yukarıda açıklanan şekliyle yürütecektir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYU) SATIŞ SONRASI PARALARIN PAYLAŞTIRILMASI SÜRECİ
İzale-i Şüyu açık artırma süreci sona erdikten sonra satış memuru “artırma sonuç tutanağı” düzenleyecek ve ihale alıcısına ihale bedelini yatırmak için 7 günlük süre verecektir. İhale alıcısının izale-i şüyu ihale bedelini yatırması sonrasında eğer 7 günlük sürede ihalenin feshi davası da açılmamışsa ihale kesinleşecek ve hissedarlar için geriye paraların paylaştırılması aşaması kalacaktır. Bu süreçte satış memuru; yargılama giderleri, satış masrafları ve hissedarlara düşecek bedel konusunda düzenleyeceği tevzi tablosu ve satış raporu ile paraların paylaştırılmasını yapar ve Sulh Hukuk Mahkemesi onayına sunar. Mahkeme bu raporu ve tevzi tablosunu uygun görürse satış memuru, hissedarlar hesap numarası bildirmişse bu hesaba bildirmemişse hissedar adına açtıracağı yeni hesaba paranın havalesi için gerekli işlemi yapar. Bu süreç genelde birkaç ay sürer. Ancak hissedarların veya satışa konu malların sayısı fazla ise bu süreç uzayabilir.
MUHDESAT İDDİASI OLAN TAŞINMAZLARDA PARALARIN PAYLAŞTIRILMA SÜRECİ
Satış memurluğu satışa konu arsa veya tarlayı üzerindeki ev, ağaç ve samanlık gibi tüm muhdesatıyla birlikte sattığından ve bu bedeli tüm hissedarlara payları oranında paylaştırdığından dolayı muhdesatı kendi emeğiyle yaptıran hissedar bu muhdesat bedelinin tüm hissedarlara bölüştürülmemesini yalnızca kendisine ödenmesini istemektedir. Ancak bu kural olarak satış memurluğu aşamasında değil izale-i şüyu dava aşamasında halledilmesi gereken bir meseledir. Nitekim satış memurunun muhdesat bedelini tüm hissedarlara değil sadece muhdesat sahibine ödeyebilmesi için ortaklığın giderilmesine ilişkin kesinleşmiş mahkeme kararında bunun açıkça yazılmış olması gerekir.
Kural bu olmakla birlikte istisnaen mahkeme kararında muhdesat konusunda açıklama olmasa bile tüm hissedarlar satış memurluğu aşamasında muhdesat oranı ve kime ödeneceği konusunda anlaştıklarını yazılı dilekçe ile satış memuruna iletirseler satış memuru paraların paylaştırılması aşamasında bu talebe göre hareket edecektir. Bu konuda ayrıntılı bilgi için Ortaklığın Giderilmesi Davası adlı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Sonuç olarak uygulamada dava tarihi itibariyle taşınmazın ve muhtesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Tespit edilen bu değerler toplanarak taşınmazın muhdesatla birlikte toplam değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının taşınmaza ne kadarının muhtesata isabet ettiği oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin paylaştırılmasında bu oranlar dikkate alınarak hissedarlara düşen bedel belirlenir. Muhtesata isabet eden kısım muhtesat sahibi hissedara, kalan bedel ise payları oranında tüm hissedarlara dağıtılır.
SATIŞ MEMURLUĞU AŞAMASINDA VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ KESİNTİSİ
İntikal işlemi yapılmadan ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılması durumunda mahkemece mirasçılık belgesinde isimleri geçen mirasçılar davaya dahil edilmek suretiyle yargılama süreci tamamlanır ve satış memurluğu aşamasına geçilir. Satış memurluğu aşamasında satış memuru, paraların paylaştırılması aşamasından önce vergi dairesine müzekkere yazarak “veraset ilişiklerinin kesilip kesilmediği” konusunda bilgi ister. Eğer mirasçılar veraset ve intikal beyannamesi vererek tahakkuk eden veraset ve intikal vergisini ödemişse satış memuru herhangi bir vergi kesintisi yapmadan tapu kayıtlarına ve mirasçılık belgesine paraları paylaştırır. Ancak veraset ve intikal vergisi ödenmemişse bu durumda vergi dairesi tarafından satış memurluğuna cevap verilirken Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu kapsamında yasal kesintinin yapılarak vergi dairesine gönderilmesi ve akabinde mirasçılara haklarının teslim edilmesi gerektiği bildirilir. Satış memuru da veraset ve intikal vergisinden sorumlu olan mirasçıların payından bu vergiyi keser ve vergi dairesine öder. Kalan parayı ise payları oranında ilgililere paylaştırır.
Buradaki önemli ayrıntı şudur, mirasçıların, ortaklığın giderilmesi davasından önce veya dava devam ederken (en geç paraların paylaştırılması aşamasına kadar) intikal işlemini yaptırması durumunda intikal eden malların vergisi belediye emlak rayiç bedeli üzerinden tahakkuk edecek olması nedeniyle son derece düşük miktarlarda vergi öderler. Ancak kendileri intikal yaptırmaz, vergilerini ödemez ve bunu satış memuruna bırakırsalar 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 17/2 maddesi ve Vergi Daireleri İşlem Yönergesinin 187. Maddesi uyarınca satış memuru gerçek satış bedeli üzerinden %5 veya %10 oranında Veraset ve intikal vergisi kesintisi yapacağından dolayı fahiş oranda bir vergi kesintisi yapılacaktır.
Bu nedenle tavsiyemiz şudur, eğer intikal işlemi yapılmadan ortaklığın giderilmesi davası açılmış ise bu durumda mirasçılara bilgi verilerek mümkünse dava sırasında, mümkün değilse en geç satış memurluğundaki paraların paylaştırılması aşamasına kadar veraset ve intikal vergisinin ödenmesinin sağlanması ve satış memurluğuna ödemeye ilişkin belgenin ibraz edilmesidir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYU) SATIŞ SONRASI MALIN TESLİMİ
Ortaklığın Giderilmesi davası sonunda açık artırma ile satılan malın mülkiyeti ihale sonunda alıcıya geçse de malın teslimi ve tescil işlemleri hemen ihale sonrasında yapılmamaktadır. Satılan malın teslim ve tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi için ilk olarak ihale bedelinin tamamının ödenmesi, ikinci olarak ihalenin feshi davası açılmaması ya da açılsa bile reddedilmesi suretiyle ihalenin kesinleşmesi ve üçüncü olarak da damga vergisi ile katma değer vergisinin ödenmesi gerekmektedir. Tüm bu usuli işlemler yapıldıktan sonra açık artırma ile satılan taşınır mal alıcıya teslim edilir, satılan mal taşınmaz ise tescil işlemleri için tapu müdürlüğüne müzekkere yazılır.
İHALEDEN ALINAN EV, DÜKKAN, İŞ YERİ VEYA OFİS GİBİ TAŞINMAZIN TAHLİYESİ VE TESLİM SÜRECİ
Yukarıda açıklanan şekilde tescil işlemleri yapıldıktan sonra İcra ve İflas Kanunu 135/2 maddesi uyarınca alıcının talebine gerek olmaksızın satış memuru tarafından taşınmazı işgal eden kişiye 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiği bildirilir. 15 gün içerisinde taşınmaz boşaltılmaz ise satış memuru tarafından taşınmazın zorla tahliyesi sağlanır. Taşınmazı işgal eden kişi haciz veya dava sürecinden önce resmi bir sözleşme kapsamında taşınmazı işgal ettiğini ispat ederse bu durumda taşınmazın 15 gün içinde tahliye edilmesi mümkün değildir. Bu durumda genel hükümlere göre hareket edilmesi gerekir. Burada kiracıların durumu önem arz eder. Eğer satışa konu taşınmazdaki kiracı haciz veya ortaklığın giderilmesi davasından önce Türk Medeni Kanunu 1009 maddesi kapsamında tapuya şerh verilmiş veya noterde düzenlenmiş kira sözleşmesi sunarsa resmi sözleşmeyle işgalci olmadığını ispat etmiş sayılır. Ancak bunun haricinde haciz veya dava tarihinden önce yapılmış olsa dahi adi yazılı veya sözlü kira sözleşmesi ile taşınmazın haklı olarak işgal edildiği iddia ve ispat edilemez (Arslan, Yılmaz, Taşpınar-Ayvaz ve Hanağası, 422; Kuru ve Aydın, 228).
İZALE-İ ŞÜYU SATIŞ MEMURLUĞU AŞAMASI ÖRNEK TENSİP ZAPTI, SATIŞ KARARI, SATIŞ İLANI VE ARTIRMA SONUÇ TUTANAĞI
Vatandaşlara ve Avukat meslektaşlarımıza yardımcı olması adına örnek satış memuru tensip zaptı, örnek satış kararı, örnek satış ilanı ve örnek açık artırma sonuç tutanağı paylaşmaktayız. Bu paylaşımlarda anlaşılmayan hususlar konusunda bir Miras Avukatı yardımı almanızı tavsiye etmekteyiz.
İZALE-İ ŞUYU İHALESİ HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR
AÇIK ARTIRMA İHALE SONUCU NASIL ÖĞRENİLİR?
İcra ve İflas Kanunu 115/4 maddesinde: “İcra müdürü, elektronik satış portalında artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucuyla ilgili bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve bu tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder” denilmiştir. Bu kapsamda satış portaldan ihale sonucunu öğrenebilirsiniz.
Ayrıca İhaleye teminat yatıran, teklif veren veya izleme listesine alan kişiler “ihalelerim” bölümünde ilgili ihalenin detayında ihalenin sonucuna ilişkin bilgileri görüntüleyebilir. Ayrıca “geçmiş ihaleler” sayfasından da sorgulama yapılarak ihalelere ilişkin bilgilere ulaşılabilir.
İHALEYİ KAZANMAM HALİNDE SATIŞ TUTARI HARİCİNDE ÖDEMEM GEREKEN BİR BEDEL VAR MI?
İhaleye ilişkin satış ilanını, şartnameyi ve varsa diğer evrakları görüntüleyerek, ihaleye ilişkin açıklamaların ve ihale alıcısının yükümlülüklerinin kontrol edilmesi gerekmektedir. Bu evraklarda da görüleceği üzere KDV (Satılan malın cinsine ve özelliklerine göre %1, %10 ve %20 gibi oranlarda değişir), Damga Vergisi, Tapu harcının yarısı ve teslim masrafları alıcıya aittir. Dolayısıyla ihale bedeli haricinde bu yükümlülüklerin olduğunu da bilmek gerekir. Bu ek ödemeler ihale kesinleştikten sonra yatırılacağı için ihale bedeli gibi 7 günlük süreye tabi değildir. Bu konuda Miras Avukatına, İcra ve İflas Dairesine veya Satış Memurluğuna başvurarak bilgi alabilirsiniz.
SADECE TESCİL İŞLEMLERİ İÇİN AVUKAT DESTEĞİNDEN FAYDALANABİLİR MİYİM?
İzale-i Şüyu davası kapsamında yapılan bir ihaleden yer almışsanız ihale bedelini satış memurluğu hesabına göndererek ihaleyi kesinleştirebilirsiniz. Ancak süreç bununla bitmez. KDV ve damga vergisi tahakkuk evraklarının satış memurluğundan alınması, bu bedellerin ödendiklerine ilişkin yazıların satış memurluğuna teslim edilmesi ve akabinde satış memurunun düzenleyeceği tescil yazısı ile tapuda tescil işlemlerinin yapılması gerekmektedir. Bu işlemleri kendiniz takip etmek istemiyorsanız bir Avukata vekaletname vererek yalnızca tescil işlemleri için de hukuki destek alabilirsiniz.
SATIŞ TALEP EDEN KİŞİ SATIŞ MASRAFLARINI YATIRMAZSA NE OLUR?
Ortaklığın giderilmesi kararı kesinleştikten sonra resen satış memurluğu aşamasına geçilmez ve resen satış işlemlerine başlanmaz. Bunun için davacının veya davalının satış talebi gerekir. Bu taleple birlikte de satış masraflarının karşılanması gerekir. Bu masraflar karşılanmadan satış işlemlerine devam edilmesi mümkün değildir. Bu davanın niteliği gereği satış masraflarını yalnızca satışı talep eden değil diğer hissedarlar da karşılayabilir.
İZALE-İ ŞUYU SATIŞ SONRASI PARA HANGİ BANKAYA YATAR?
Bu konuda mevzuatta herhangi bir düzenleme yer almaz. Ancak uygulamada satış ilanı tebliğ edilirken tebliğ zarfına “satış sonrası hissenize düşen satış bedelinin hangi banka hesabına yatırılması istediğinizi satış memurluğuna bildirmeniz aksi takdirde ……. Bankasında adınıza açılacak hesaba yatırılacağı ihtar ve tebliğ olunur.” Şeklinde bir şerh düşülür. Bu kapsamda satış memurluğuna herhangi bir süreye tabi olmaksızın paralar paylaştırılana kadar vereceğiniz bir dilekçe ile paranın hangi bankaya yatırılmasını istediğinizi belirtebilirsiniz. Aksi takdirde Satış memurluğu devlet bankalarından bir tanesinde sizin adınıza vadeli hesap açarak parayı oraya yatıracaktır.
KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ EDİLMESİ SATIŞ İŞLEMLERİNİ DURDURUR MU?
Satış memurluğu aşamasında Kıymet takdiri raporunun taraflara tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde kıymet takdirine itiraz davası açılması mümkündür. Bu kapsamda açılan bir dava varsa satış bedeli kesinleşmiş olmayacağından dolayı satış işlemlerine devam edilemez. Satış memuru Sulh Hukuk Mahkemesinin kıymet takdiri konusundaki kesin kararına kadar satış işlemlerini durdurur.
İHALEDE TEKLİF VEREN KİŞİLERİ GÖREBİLİR MİYİM?
İhaleye katılan kişiler ihale süresince yalnızca en yüksek teklif miktarını ve ihaleye kaç tane teklif verildiğini görebilirler. En yüksek teklif haricindeki diğer düşük teklifleri veya en yüksek teklif de dahil bu teklifleri kimin verdiğini göremezler. Bu ihalenin manipüle edilmesini engellemek için getirilmiş bir tedbirdir. Ancak ihale sonunda satış memuru sistem üzerinden artırma işlem kaydı raporu çıkararak satış dosyasına ekler. Bu rapor İCRA VE İFLÂS KANUNU UYARINCA ELEKTRONİK ORTAMDA YAPILACAK SATIŞLARIN USULÜ HAKKINDA YÖNETMELİK madde 22 de düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre: "Artırma işlem kaydı raporunda, en yüksek teklif veren ihale katılımcısının kimlik bilgileri ve ihale miktarı ile ihaleye verilen teklif miktarları ve teknik sebeplerden dolayı teklif verilemediğini gösteren kayıtlar yer alır." Yani eğer satış işlemleriyle ilgili bir şüphe söz konusu ise satış işlemleri bittikten sonra satış dosyasını inceleyerek daha kapsamlı bilgi alınabilir.
İZALEİ ŞÜYU SATIŞ BEDELİNE VE KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ NASIL YAPILIR?
Kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararı veren Sulh Hukuk Mahkemesine verilecek bir dava dilekçesi ile kıymet takdirinde usul ve yasaya aykırı olan hususlar delilleri ve açıklamaları ile belirtilir. Satış memurluğunda taraf olan diğer kişiler davalı olarak gösterilir ve davaya dahil edilir. Özellikle kıymet takdirinin düşük hesaplanması veya fazla hesaplanması nedenleriyle dava açılmışsa keşif yapılarak yeniden kıymet takdiri yapılır. Bu rapor da ilgililere tebliğ edilir ve itirazları varsa 2 hafta içerisinde sunmaları istenir. Kıymet takdiri Raporu kesinleştikten sonra Mahkemece kesin olarak karar verilir ve dosya yeniden satış memurluğuna gönderilir
İZALE-İ ŞÜYU SATIŞ İHALESİNE NASIL GİRİLİR?
İzale-i Şüyu satış ihalesine girmek isteyen kişiler en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar satış ilanında belirtilen satış bedelinin (muhammen bedelin) %10’u oranındaki teminat bedelini UYAP E-Satış Resmi Sitesi üzerinden satış memurluğu hesabına yatırmaları gerekir. %10 veya daha fazla hissesi bulunan kişilerin teminat yatırmasına gerek yoktur. Sadece katılma talebine ilişkin dilekçe vermeleri yeterlidir. Hissedar olan ancak hisse oranı %10 teminatı karşılamayan hissedar %10’luk teminatın tamamını değil hisse oranının %10 miktardan düşüldükten sonra kalan kısmını ödemekle yükümlüdür.
Resmi siteye giriş yapıldığında Teminat İşlemleri kısmında ayrıntılı açıklama ve yönlendirmeler mevcuttur. Gerekli teminat yatırıldıktan sonra satış memuru sistem üzerinden ihaleye alıcı olarak ekleme yapacak ve “Teklif Ver” butonu aktif hale gelecektir. Ayrıca katılımcı olarak eklendiğiniz ihale “Teminatını yatırdığım ihaleler” kısmında da görünür hale gelecektir. Teminat yatırıldıktan sonra ertesi gün ekleme işlemi yapılmamışsa ilgili satış memurluğunun telefonla aranarak teminat yatırıldığının hatırlatılmasını tavsiye etmekteyiz.
İZALİ ŞÜYU SATIŞ SONRASI PARA NE ZAMAN ÖDENİR?
İzale-i Şüyu açık artırma süreci sona erdikten sonra satış memuru “artırma sonuç tutanağı” düzenleyecek ve ihale alıcısına ihale bedelini yatırmak için 7 günlük süre verecektir. İhale alıcısının izale-i şüyu ihale bedelini yatırması sonrasında eğer 7 günlük sürede ihalenin feshi davası da açılmamışsa ihale kesinleşecek ve paraların paylaştırılması aşamasına geçilecektir. Bu süreçte satış memuru; yargılama giderleri, satış masrafları ve hissedarlara düşecek bedel konusunda düzenleyeceği tevzi tablosu ve satış raporu ile paraların paylaştırılmasını yapar. Bu süreç genelde birkaç ay sürer. Ancak hissedarların veya satışa konu malların sayısı fazla ise bu süreç uzayabilir.
SATIŞ MEMURLUĞU AŞAMASINDA KIYMET TAKDİRİ İÇİN YENİDEN BİLİRKİŞİ RAPORU ALINMASI ZORUNLU MUDUR?
Türk Medeni Kanunu, İcra ve İflas Kanunu ve yerleşik içtihatlar kapsamında satış memurluğu sürecinde kıymet takdiri için yeniden bilirkişi raporu hazırlanmalı ve bu rapor taraflara tebliğ edilmelidir. Dava aşamasında alınan bilirkişi raporu son derece ayrıntılı, yeterli ve güncel tarihli olsa bile satış memuru dava aşamasında alınan bilirkişi raporu ile yetinemez. Aksi takdirde bu ihalenin feshi sebebidir.
Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 29/04/1999 tarihli, 5030 Esas ve 5561 karar sayılı; yine 18/10/2004 tarihli, 17068 Esas ve 22031 Karar sayılı kararlarında da kıymet takdiri yapılmadan sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası sırasında alınan bilirkişi raporu ile yetinilmesinin yasaya aykırı olduğu belirtilmiştir.
İZALE-İ ŞÜYU İHALESİNDE HİSSEDAR TEMİNAT YATIRMAK ZORUNDA MIDIR?
Ortaklığın Giderilmesi ihalesinde hissedar teminat yatırmak zorunda mıdır? Sorusuna cevap vermeden önce hissedarın hisse oranının ne olduğunu bilmemiz gerekir. Çünkü Açık artırma ile satışı yapılacak olan maldaki hisse oranı %10 ve üzeri olan kişiler teminat yatırmaya gerek olmaksızın izalei şüyu ihalesine katılıp teklif verebilirler. Ancak hisse oranı %10 teminatı karşılamayan hissedar %10’luk teminatın tamamını değil hisse oranının %10 miktardan düşüldükten sonra kalan kısmını ödemekle yükümlüdür. Örneğin hissedarın %5 hissesi varsa izalei şüyu ihalesine katılmak için %5 oranında teminat yatırması yeterli olacaktır.
SATIŞ MEMURLUĞUNDA TEMİNATSIZ KATILIM İÇİN HİSSE ORANI NE OLMALIDIR?
İzalei şüyu ihalesinde veya satış memurluğunda teminatsız katılım için hisse oranı en az %10 olmalıdır. Bu oranın altında hisse sahibi olan kişiler hisse oranları düşüldükten sonra %10’dan kalan miktarı yatırarak ihaleye katılım sağlayabilirler. Örneğin hissedarın %5 hissesi varsa izalei şüyu ihalesine katılmak için %5 oranında teminat yatırması yeterli olacaktır.
İZALE-İ ŞÜYU SATIŞ MEMURLUĞUNDA TAŞINMAZ KDV TUTARI NEDİR?
Satış memurluğu tarafından yapılan satışlarda KDV oranı 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 28 inci maddesi ve bu madde uyarınca çıkarılan Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenmiştir. Bu düzenlemelere göre satılan malın KDV oranı %1, %10 ve %20 oranında değişmektedir. Ancak satışın yapıldığı güncel tarihe göre yasal mevzuatı kontrol etmekte fayda bulunmaktadır. Nitekim uygulamada sadece araç, arsa, tarla ve konut satışı değil birçok türden mal satışı yapıldığı için KDV oranları, satılan malın türüne, metrekare büyüklüğüne ve hukuki durumuna göre değişmektedir. Yani KDV oranı son derece ayrıntılı bir konudur ve ayrı bir yazıda değerlendirilmelidir. Kaldı ki vergi oranlarının sürekli değiştiği ülkemizde, yapılan tüm açıklamalar kısa sürede güncelliğini yitirmektedir.
İHALEYİ HİSSEDARIN KAZANMASI DURUMUNDA KDV TUTARI NASIL BELİRLENİR?
Burada iki önemli husus bulunmaktadır. Birincisi KDV alacağı bakımından vergiyi doğuran olayın satışın yapıldığı tarihte gerçekleştiği hususudur. Dolayısıyla KDV oranı belirlenirken satışın yapıldığı tarihte 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 28 inci maddesi ve bu madde uyarınca çıkarılan Cumhurbaşkanı Kararı dikkate alınarak KDV oranı belirlenmelidir. İkinci husus ise ihaleyi kazanan hissedarın ödeyeceği KDV tutarının ihale bedelinin tamamı üzerinden değil yalnızca hissedarın hisse oranı dışında kalan miktar üzerinden hesaplanmasıdır. Örneğin %20 oranında hissedar olan bir kişi ihaleyi kazanmışsa bu kişinin ödeyeceği KDV miktarı ihale bedelinin tamamı üzerinden değil kendi hissesi dışında kalan %80 (%100-%20) bedel üzerinden hesap edilir.
SATIŞ MEMURUNUN GÖREVLERİ NELERDİR?
İzale-i Şuyu davası satış süreci satış memuru tarafından yürütülür. Bu süreçteki satış memurunun görevlerine değinmek faydalı olacaktır:
- Açık artırma ile satış yapılacak taşınır veya taşınmaz malın ihaleye hazırlık işlemlerini yapmak
- Kıymet takdiri için bilirkişi görevlendirmek ve kıymet takdiri raporunun kesinleştirilmesi için gerekli işlemleri yapmak,
- İhaleye ilişkin satış günü verilmesi, şartname ve satış ilanı hazırlanması, ilanın yapılması ve tebliğ işlemleri gibi ihale işlemlerini yaparak ihaleyi sonuçlandırmak
- İhale edilen malın bedelini tahsil etmek, vergi ve harçlar için gerekli yazıları düzenlemek
- İhale alıcısının yükümlülüklerini yerine getirmesinin ardından tescil yazılarını düzenlemek ve ihale edilen malın ihale alıcısına teslim işlemlerini yapmak
- Satış ihalesinden sonra sıra cetveli hazırlayarak paraların paylaştırılmasını ve hissedarların hesaplarına ödenmesini sağlamak
Satış memuru yasal mevzuat kapsamında kendisine verilen yükümlülükleri yerine getirirken aynı zamanda satış sürecinin en iyi şekilde yürütülmesi için tarafların talepleri konusunda da karar vermeye yetkilidir. Ancak satış memurunun ihale sürecinde yaptığı tüm işlemler ve verdiği tüm kararlar ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesinin denetimine tabidir.
SATIŞ GÜNÜ VE SATIŞ İLANI TÜM HİSSEDARLARA TEBLİĞ EDİLMEK ZORUNDA MI?
İcra ve İflas Kanunu'nun 127. Maddesinde “İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur.” Denilmektedir. Bu kapsamda satış ilanının tüm hissedarlara tebliğ edilmesi gerekir. Aksi takdirde bu bir ihalenin feshi nedeni oluşturabilir.
SAMSUN MİRAS DAVASI AVUKATI İLETİŞİM
Samsun bölgesi (Vezirköprü, Havza, Kavak, Ladik, Bafra, Çarşamba, Terme, Alaçam, Atakum, İlkadım, Canik.......) başta olmak üzere Türkiye genelinde avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Bu kapsamda Samsun Miras Avukatı hizmeti almak için bizi arayabilir, Whatsapp üzerinden mesaj atabilir veya Avukata Sor bölümünden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İLGİLİ YAZILAR
«Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır? | Ortaklığın Giderilmesi (İzalei Şuyu) Davası»